Bauanträge Archive - gregor-marweld

28. Mai 2018

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“

von Gregor Marweld

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“ Über Pfingsten spielte sich in der Hauptstadt eine merkwürdige Posse ab. Linke Aktivisten besetzen ein Haus in Neukölln, um dem spekulativen Leerstand ein Ende zu setzen.

Das Pikante daran: Das Haus gehört dem kommunalen Wohnungsbauunternehmen Stadt und Land, das als Landesgesellschaft mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinerlei Spekulationsabsichten hegt. Hausbesetzungen sind nach § 123 des Strafgesetzbuchs (StGB) Hausfriedensbruch und werden dementsprechend strafrechtlich verfolgt. Grüne und Linke sehen das scheinbar anders: Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Berliner Grünen, hält den zivilen Ungehorsam für legitim. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher hält die Hausbesetzung für ein nachvollziehbares politisches Zeichen – und bittet den Chef der Stadt und Land, seine Anzeige zurückzuziehen. Warum sollte Ingo Malter das tun? Auch unter Rot-Rot-Grün gelten Recht und Gesetz. Und zwar für Linke genauso für Rechte oder die in der Mitte. Dass Menschen ihrer Angst vor steigenden Mieten Ausdruck verleihen, ist ihr gutes Recht. Sie können dagegen demonstrieren. Wenn sie möchten sogar täglich – aber bitte im Rahmen des Rechtsstaats.

Gregor Marweld: „Der Rechtsstaat gilt für Rechte wie Linke gleichermaßen.“

Spekulativer Leerstand ist zu verurteilen – keine Frage. Doch selbst der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild ist der Meinung, dass der aktuelle Wohnungsmangel nicht am spekulativen Wohnungsleerstand liegt. Wie viel Leerstand es in Berlin wirklich gibt, ist nicht bekannt, da es an Erhebungsinstrumenten fehlt. Allerdings gibt es ein Instrument, legal gegen Leerstand vorzugehen: Das Zweckentfremdungsverbot enthält einen Passus, der es dem Senat ermöglicht, den Eigentümer kurzfristig zu enteignen, um die Häuser in einen vermietungstauglichen Zustand zu bringen. In Hamburg wird dies bereits mit Erfolg praktiziert: In einem ersten Schritt versucht man, den Eigentümer unter Androhung eines fünfstelligen Zwangsgelds dazu zu bewegen, sein Eigentum zu sanieren. Reagiert dieser nicht, wird die Immobilie kurzerhand vom Bezirksamt beschlagnahmt und einem Treuhänder übergeben, der sie saniert und vermietet. Anschließend erhält der Eigentümer seine nunmehr vermietete Immobilien inklusive der Rechnung für die Sanierungskosten zurück. Liebe Frau Lompscher, die Bekämpfung von Leerstand ist möglich – und dies ganz legal!

9. Mai 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Digitale Technologien schaffen Mehrwerte .“

von Gregor Marweld

Innovative Technologien wie 3D-Modellierung, Virtual Reality und Augmented Reality eröffnen Immobilienentwicklern die Möglichkeit, internationalen Investoren bereits in der Planungsphase einen realistischen Eindruck eines Immobilienprojekts zu vermitteln. Haben Architekten und Immobilienexperten das geplante Projekt aufgrund ihres Know-hows und ihrer Erfahrung bereits anhand des Grundrissplans vor Augen, verfügen die späteren Käufer und Nutzer der Immobilien in der Regel nicht über ein derartiges Abstraktionsvermögen. Digitale Technologien helfen der Vorstellungskraft auf die Sprünge, sparen Investoren viel Zeit und macht den Entscheidungsfindungsprozess damit effizienter. Denn nur diejenigen Objekte, die virtuell überzeugt haben, kommen in die engere Auswahl und müssen „live“ besichtigt werden.

Gregor Marweld: „Virtuelle Technologien müssen Teil einer digitalen Gesamtstrategie sein.“

Welche virtuellen Lösungen konkret zum Einsatz kommen, hängt davon ab, welche Technik und Tools am besten zum jeweiligen Business Case passen. Zudem sollten sie sich problemlos in bereits bestehende Geschäftsprozesse integrieren lassen und sowohl dem Unternehmen als auch dem Investor einen möglichst großen Mehrwert bieten. Schauen wir uns 3D-Grundrissmodelle an: Sie beschleunigen die Planung, erleichtern die Akquise und verbessern das Marketing. Das Beispiel zeigt, dass 3D-Modelle in vielen Bereichen der Wertschöpfungskette von Vorteil sind. Der größte Mehrwert besteht darin, dass das 3D-Modell als Verbindungsglied zwischen den Einzeldisziplinen dient. Das gilt auch für den Investor, der mithilfe des Modells seine Belegungs- bzw. Ausbauplanung effizienter konzipieren und kalkulieren kann.

Unternehmerisch macht der Einsatz virtueller Technologien in der Immobilienbranche durchaus Sinn – allerdings müssen sie Teil einer umfassenden Digitalstrategie sein, die verbindend zwischen Unternehmensbereichen und dem Kunden wirkt.

27. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Denkverbote zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums müssen fallen.“

von Gregor Marweld

In einem offenen Brief an Bausenatorin Lompscher hat Immobilienentwickler Arne Piepgras vorgeschlagen, die innerstädtischen Kleingartenanlagen mit günstigen Wohnungen zu bebauen. Auf 3000 Hektar Fläche, die aktuell für Laubenkolonien vorgesehen sind, könnten nach Ansicht von Piepgras 400.000 Wohnungen entstehen. Den Kleingärtnern könnten im Gegenzug Flächen im Umland angeboten werden. Statt für hunderttausende Neu-Berliner Wohnungen im Umland zu errichten, die Tag für Tag pendeln müssten, wäre dies die ökologisch sinnvollere Variante. Denn Laubenpieper nutzen ihren Kleingarten in der Regel nur am Wochenende und müssten so nur einmal hin und zurück. Ein Vorschlag, über den es sich aus Mangel an Alternativen nachzudenken lohnt.

Gregor Marweld: „Berlin bietet ausreichend Grünflächen, braucht aber dringend Wohnraum.“
Doch die Kleingärten sind dem rot-rot-grünen Senat heilig. „Kleingärten werden dauerhaft gesichert“, heißt es dazu im Koalitionsvertrag. Doch braucht eine grüne Stadt wie Berlin wirklich 70.000 Kleingärten? Die Idee Kleingärten entstand in einer Zeit, als die Wohnungen noch keinen Balkon hatten. Heute hat nahezu jede Wohnung einen Balkon, weil er für Mieter und Käufer auf der Wunschliste ganz oben steht. Zudem besteht Berlin zu 32 Prozent aus Grünflächen. Der Weg in den nächstgelegenen Park ist von keinem Ort in Berlin länger als 500 Meter. Hinzu kommen Urban Gardening und Urban Farming Flächen, auf denen man gemeinsam mit anderen nach Herzenslust Blumen züchten oder Gemüse anbauen kann.

Dass der Senat sein Bekenntnis zur Erhaltung der Kleingartenkolonien kippt, ist angesichts der politischen Konstellation wenig wahrscheinlich. Wünschenswert wäre allerdings eine breite gesellschaftliche Diskussion über eine teilweise Bebauung der Flächen. Wenn nur die Hälfte bebaut würde, könnten immerhin noch 200.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Angesichts der mehr als angespannten Wohnraumsituation in Berlin darf es keine Tabus geben!

20. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerfreies Spekulations-Roulette beenden.“

von Gregor Marweld

Angesicht 194.000 fehlender Wohnungen und einer sich immer schneller nach oben bewegenden Mietpreisspirale muss der Berliner Senat gegensteuern – in dem er die Hürden für Spekulanten erhöht und für seriöse Entwickler senkt.

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weiterer Anreiz eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer für schnelles Bauen denkbar.

Gregor Marweld: „Share Deals mit anteilsmäßiger Grunderwerbssteuer aushebeln.“

Die Grunderwerbssteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises. Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fließen 54 Millionen Euro Grunderwerbssteuer in die Landeskassen. Geld, mit dem der Bau von Sozialwohnungen finanziert werden könnte. Wenn die Investoren Grunderwerbssteuer zahlen würden. Doch die stehlen sie sich mit einem Trick aus der Verantwortung: Share Deal heißt das Zauberwort, das dafür sorgt, dass möglichst viel Geld in den Taschen der Investoren verbleibt und die Städte und Gemeinden dann leer ausgehen. Und das funktioniert so: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich dadurch die gesamte Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer ist damit faktisch ausgehebelt. Um dem steuerfreien Spekulations-Roulette ein für alle Mal einen Riegel vorzuschieben, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das Investoren verpflichtet, beim Erwerb von Anteilen – egal in welcher Größenordnung – Grunderwerbssteuer zu zahlen.

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Planungs- und Genehmigungsprozesse müssen erheblich beschleunigt werden.“

Von Gregor Marweld

Das größte Hemmnis bei der Schaffung dringend benötigten Wohnraums sind die langsamen Prozesse zwischen der Beantragung der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung. Um 1.000 Wohnungen zu bauen, ist ein Bebauungsplan erforderlich, der in Berlin im Durchschnitt drei Jahre dauert – wenn alles glatt läuft. Hinzu kommen drei Jahre Bauzeit. Frühestens sechs Jahre nach Planungsbeginn können also die Mieter ihre neue Wohnung beziehen. Etwas schneller geht es bei Lückenschließungen, die nach § 34 des Baugesetzbuches errichtet werden können. Aber auch hier dauern Planung, Genehmigung und Bau insgesamt etwa zweieinhalb Jahre.

Es muss also eine deutliche Beschleunigung bei der Planungs- und Genehmigungspraxis geben. Das erfordert die personelle Aufstockung aller am Prozess beteiligten Behörden sowie die konsequente Umstellung der Planungs- und Genehmigungsprozesse auf paralleles Arbeiten und eine kooperative Entscheidungsfindung.

Eine weitere Hürde ist die unterschiedliche Handhabung der Bauanträge in den einzelnen Bezirken. Obwohl alle Anträge und Genehmigungen auf derselben Rechtsgrundlage basieren, werden die Regelungen von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich ausgelegt. Für Unternehmen, die laut einer Studie des DIHK pro Jahr rund 150 Anträge und Genehmigungen benötigen, ist das eine Zumutung. Wünschenswert wäre eine konsequente Digitalisierung der Prozesskette mit einem zentralen Portal für alle unternehmensrelevanten Antrags- und Genehmigungsverfahren. Das würde den bürokratischen Aufwand deutlich reduzieren und Immobilienentwickler könnten sich endlich auf das konzentrieren, was sie eigentlich wollen: dringend benötigten Wohnraum schaffen.