Schlagwort: Bauland

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Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“

Gregor Marweld - Wohnraum

von Gregor Marweld

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“ Über Pfingsten spielte sich in der Hauptstadt eine merkwürdige Posse ab. Linke Aktivisten besetzen ein Haus in Neukölln, um dem spekulativen Leerstand ein Ende zu setzen.

Das Pikante daran: Das Haus gehört dem kommunalen Wohnungsbauunternehmen Stadt und Land, das als Landesgesellschaft mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinerlei Spekulationsabsichten hegt. Hausbesetzungen sind nach § 123 des Strafgesetzbuchs (StGB) Hausfriedensbruch und werden dementsprechend strafrechtlich verfolgt. Grüne und Linke sehen das scheinbar anders: Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Berliner Grünen, hält den zivilen Ungehorsam für legitim. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher hält die Hausbesetzung für ein nachvollziehbares politisches Zeichen – und bittet den Chef der Stadt und Land, seine Anzeige zurückzuziehen. Warum sollte Ingo Malter das tun? Auch unter Rot-Rot-Grün gelten Recht und Gesetz. Und zwar für Linke genauso für Rechte oder die in der Mitte. Dass Menschen ihrer Angst vor steigenden Mieten Ausdruck verleihen, ist ihr gutes Recht. Sie können dagegen demonstrieren. Wenn sie möchten sogar täglich – aber bitte im Rahmen des Rechtsstaats.

Gregor Marweld: „Der Rechtsstaat gilt für Rechte wie Linke gleichermaßen.“

Spekulativer Leerstand ist zu verurteilen – keine Frage. Doch selbst der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild ist der Meinung, dass der aktuelle Wohnungsmangel nicht am spekulativen Wohnungsleerstand liegt. Wie viel Leerstand es in Berlin wirklich gibt, ist nicht bekannt, da es an Erhebungsinstrumenten fehlt. Allerdings gibt es ein Instrument, legal gegen Leerstand vorzugehen: Das Zweckentfremdungsverbot enthält einen Passus, der es dem Senat ermöglicht, den Eigentümer kurzfristig zu enteignen, um die Häuser in einen vermietungstauglichen Zustand zu bringen. In Hamburg wird dies bereits mit Erfolg praktiziert: In einem ersten Schritt versucht man, den Eigentümer unter Androhung eines fünfstelligen Zwangsgelds dazu zu bewegen, sein Eigentum zu sanieren. Reagiert dieser nicht, wird die Immobilie kurzerhand vom Bezirksamt beschlagnahmt und einem Treuhänder übergeben, der sie saniert und vermietet. Anschließend erhält der Eigentümer seine nunmehr vermietete Immobilien inklusive der Rechnung für die Sanierungskosten zurück. Liebe Frau Lompscher, die Bekämpfung von Leerstand ist möglich – und dies ganz legal!

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Gregor Marweld: „Denkverbote zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums müssen fallen.“

Gregor Marweld - Wohnraum

von Gregor Marweld

In einem offenen Brief an Bausenatorin Lompscher hat Immobilienentwickler Arne Piepgras vorgeschlagen, die innerstädtischen Kleingartenanlagen mit günstigen Wohnungen zu bebauen. Auf 3000 Hektar Fläche, die aktuell für Laubenkolonien vorgesehen sind, könnten nach Ansicht von Piepgras 400.000 Wohnungen entstehen. Den Kleingärtnern könnten im Gegenzug Flächen im Umland angeboten werden. Statt für hunderttausende Neu-Berliner Wohnungen im Umland zu errichten, die Tag für Tag pendeln müssten, wäre dies die ökologisch sinnvollere Variante. Denn Laubenpieper nutzen ihren Kleingarten in der Regel nur am Wochenende und müssten so nur einmal hin und zurück. Ein Vorschlag, über den es sich aus Mangel an Alternativen nachzudenken lohnt.

Gregor Marweld: „Berlin bietet ausreichend Grünflächen, braucht aber dringend Wohnraum.“
Doch die Kleingärten sind dem rot-rot-grünen Senat heilig. „Kleingärten werden dauerhaft gesichert“, heißt es dazu im Koalitionsvertrag. Doch braucht eine grüne Stadt wie Berlin wirklich 70.000 Kleingärten? Die Idee Kleingärten entstand in einer Zeit, als die Wohnungen noch keinen Balkon hatten. Heute hat nahezu jede Wohnung einen Balkon, weil er für Mieter und Käufer auf der Wunschliste ganz oben steht.  Zudem besteht Berlin zu 32 Prozent aus Grünflächen. Der Weg in den nächstgelegenen Park ist von keinem Ort in Berlin länger als 500 Meter. Hinzu kommen  Urban Gardening und Urban Farming Flächen, auf denen man gemeinsam mit anderen nach Herzenslust Blumen züchten oder Gemüse anbauen kann.

Dass der Senat sein Bekenntnis zur Erhaltung der Kleingartenkolonien kippt, ist angesichts der politischen Konstellation wenig wahrscheinlich. Wünschenswert wäre allerdings eine breite gesellschaftliche Diskussion über eine teilweise Bebauung der Flächen. Wenn nur die Hälfte bebaut würde, könnten immerhin noch 200.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Angesichts der mehr als angespannten Wohnraumsituation in Berlin darf es keine Tabus geben!

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Gregor Marweld: „Steuerfreies Spekulations-Roulette beenden.“

Gregor Marweld - Spekulations Roulette

von Gregor Marweld

Angesicht 194.000 fehlender Wohnungen und einer sich immer schneller nach oben bewegenden Mietpreisspirale muss der Berliner Senat gegensteuern – in dem er die Hürden für Spekulanten erhöht und für seriöse Entwickler senkt.

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weiterer Anreiz eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer für schnelles Bauen denkbar.


Gregor Marweld: „Share Deals mit anteilsmäßiger Grunderwerbssteuer aushebeln.“

 

Die Grunderwerbssteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises. Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fließen 54 Millionen Euro Grunderwerbssteuer in die Landeskassen. Geld, mit dem der Bau von Sozialwohnungen finanziert werden könnte. Wenn die Investoren Grunderwerbssteuer zahlen würden. Doch die stehlen sie sich mit einem Trick aus der Verantwortung: Share Deal heißt das Zauberwort, das dafür sorgt, dass möglichst viel Geld in den Taschen der Investoren verbleibt und die Städte und Gemeinden dann leer ausgehen. Und das funktioniert so: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich dadurch die gesamte Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer ist damit faktisch ausgehebelt. Um dem steuerfreien Spekulations-Roulette ein für alle Mal einen Riegel vorzuschieben, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das Investoren verpflichtet, beim Erwerb von Anteilen – egal in welcher Größenordnung – Grunderwerbssteuer zu zahlen.

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Gregor Marweld: „Preiswerten Wohnraum gibt es ab Werk.“

regor Marweld - Wohnraum

von Gregor Marweld

Damit mehr bezahlbarer Wohnraum in den Innenstädten geschaffen werden kann, muss die Nachverdichtung möglichst preisgünstig erfolgen. Deshalb setzen kommunale Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren zunehmend auf die serielle Bauteilfertigung. Ganz neu ist die Idee nicht: Bereits 1927 experimentierten Mies van der Rohe und Le Corbusier mit Fertigbauteilen. In den 70er-Jahren feierte das serielle Bauen mit wenig attraktiven Plattenbausiedlungen seinen Durchbruch. Jetzt soll wieder in Serie gebaut werden – diesmal allerdings anspruchsvoll und individuell.

Die moderne serielle Bauteilfertigung ermöglicht es, Wohnungsgrundrisse individuell zu verändern und somit auf die wechselnden Bedürfnisse der Bewohner anzupassen. Durch die serielle Vorfertigung von Wänden, Fußböden und Decken inklusive Rohre, Bodenbeläge, Fußbodenheizung und Elektroverkabelung können die Baupreise je Quadratmeter Wohnraum, die derzeit bei über 3.000 Euro liegen, um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Neubaumieten unter 10 Euro je Quadratmeter rücken damit in greifbare Nähe. Und dies ohne Subventionen und steuerliche Anreize.

Gregor Marweld: „Mieten unter 10 Euro sind möglich.“

Doch die Investoren sind eher zurückhaltend. Zum einen, weil entsprechende Bauteilfabriken fehlen. Zum anderen, weil sich viele Kommunen mit der Genehmigung der standardisierten Typenhäuser schwertun. So herrscht in mancher Baubehörde die Angst, dass ihre Städte durch monotone mehrgeschossige Fertighäuser verschandelt werden. Bereits realisierte Projekte beweisen allerdings das Gegenteil: Wenn gute Architekten am Werk sind, lassen sich mit Fertigteilen erstellte Gebäude kaum von traditionell gebauten unterscheiden. Mitmachen müssen allerdings auch die Behörden. Denn günstige Typenhäuser werden nur dann zu günstigem Wohnraum, wenn die Bauaufsicht auf teure Tiefgaragenplätzen verzichtet, die die Mieten um 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.


Gregor Marweld: „Moderne Serienfertigung ermöglicht attraktive Architektur.“

Dass serielles Bauen der Moderne absolut nichts mehr mit den Plattenbauten der 70er Jahre zu tun hat, beweist z.B. der Tour Total in Berlin. Die Deutschlandzentrale des französischen Mineralölkonzerns Total in der Nähe des Hamburger Bahnhofs wurde nach Entwürfen des Architektenbüros Barkow Leibinger gestaltet. Die Fassade besteht aus 1.300 vorgefertigten Beton-Fertigteilelementen. Das Hochhaus wurde 2014 mit dem Architekturpreis Beton ausgezeichnet.
Ein weiteres serielles Bauprojekt lässt sich in der Nachbarschaft des IBA-Geländes in Hamburg-Wilhelmsburg besichtigen. Hier hat das Architekturbüro Sauerbruch Hutton 371 Mikroapartments aus komplett vorgefertigten Modulen entwickelt. Die Fertigteile wurden im Werk hergestellt und mussten auf der Baustelle lediglich montiert werden. Nach dem Bau der Betonsockelkonstruktion wurde der Gebäudekomplex in nur vier Monaten errichtet. Der Quadratmeterpreis betrug 1.400 Euro.

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Gregor Marweld: „Der Berliner Senat muss der bodenlosen Preistreiberei einen Riegel vorschieben.“

Gregor Marweld - Immobilieneigentümer

Von Gregor Marweld

Nach den neuesten Bodenrichtwerten sind die Grundstückpreise um weitere 40 Prozent gestiegen. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter.   Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen.

Bima ist größter Immobilieneigentümer Deutschland

Der Berliner Senat will die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbaren Wohnraum den Zuschlag erhält. Doch die Versorgung der Immobilienwirtschaft mit preisgünstigem Bauland ist nicht nur eine Sache der Kommunen. Mit 470.000 Hektar Bauland und 37.000 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Obwohl ein dramatischer Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen herrscht, hat die dem Bund gehörende Bima in den letzten Jahren lediglich elf Grundstücke zu vergünstigten Preisen an Länder und Kommunen verkauft. Das liegt vermutlich nicht zuletzt daran, dass sie von großer Bedeutung für den Finanzminister ist: Im vergangenen Jahr überwies sie 2,2 Milliarden Euro an den Haushalt – eine willkommene Finanzspritze, die nur möglich ist, wenn man die Grundstücke weiterhin meistbietend verkauft.

Stiftung für bundeseigene Grundstücke

Wohnungsmarkt-Experten schlagen eine Stiftung für bundeseigene Grundstücke vor, die nichts verkauft, sondern Grund und Boden in Erbpacht vergibt. Auf diese Weise könnten sowohl bezahlbarer Wohnraum als auch völlig neue Wohnformen entstehen. Wie es gehen kann, zeigt die Stadt Tübingen. Statt Riesengrundstücke meistbietend an reiche Investoren zu verkaufen, vergibt die Stadt kleinteilige Grundstücke an Bürger mit guten Ideen. Mit der Auflage, dass im Erdgeschoss Gewerbeflächen entstehen. Das soll die Stadt lebendig und lebenswert machen.

Wien kauft und schafft Baurecht

Einen anderen Weg beschreiten unsere österreichischen Nachbarn: In Wien kauft die Stadt potenzielles Bauland auf, schafft Baurecht, und verkauft dies günstig an zumeist gemeinnützige Bauträger. Der Gewinn wird in neues Bauland investiert. Das hält die Preise im Rahmen und erleichtert die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Die Fördermittelausgaben Wiens für Wohnungsbau sind zwar deutlich höher als in Berlin, allerdings spart die Stadt dies an anderer Stelle – etwa bei der Mietbeihilfe für einkommensschwache Haushalte – wieder ein.

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene

und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit den  Immobilien-Themen, die  die Hauptstadt bewegen.