Berlin Archive - Seite 3 von 3

20. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerfreies Spekulations-Roulette beenden.“

von Gregor Marweld

Angesicht 194.000 fehlender Wohnungen und einer sich immer schneller nach oben bewegenden Mietpreisspirale muss der Berliner Senat gegensteuern – in dem er die Hürden für Spekulanten erhöht und für seriöse Entwickler senkt.

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weiterer Anreiz eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer für schnelles Bauen denkbar.

Gregor Marweld: „Share Deals mit anteilsmäßiger Grunderwerbssteuer aushebeln.“

Die Grunderwerbssteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises. Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fließen 54 Millionen Euro Grunderwerbssteuer in die Landeskassen. Geld, mit dem der Bau von Sozialwohnungen finanziert werden könnte. Wenn die Investoren Grunderwerbssteuer zahlen würden. Doch die stehlen sie sich mit einem Trick aus der Verantwortung: Share Deal heißt das Zauberwort, das dafür sorgt, dass möglichst viel Geld in den Taschen der Investoren verbleibt und die Städte und Gemeinden dann leer ausgehen. Und das funktioniert so: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich dadurch die gesamte Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer ist damit faktisch ausgehebelt. Um dem steuerfreien Spekulations-Roulette ein für alle Mal einen Riegel vorzuschieben, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das Investoren verpflichtet, beim Erwerb von Anteilen – egal in welcher Größenordnung – Grunderwerbssteuer zu zahlen.

3. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Wenn Beteiligung zur Bürgertäuschung wird.“

von Gregor Marweld

Gregor Marweld: „Darüber, dass Berlin bezahlbaren Wohnraum braucht, sind sich Politik und Bürger erstaunlich einig.“

Wenn dieser aber in unmittelbarer Nachbarschaft entstehen soll, regt sich plötzlich der Protest. Natürlich braucht man neue Wohnungen – aber doch bitte nicht vor der eigenen Haustür. Und so werden Bauprojekte durch Proteste ausgebremst, auf Eis gelegt oder gleich ganz gestoppt. Doch wer mangelnden Wohnraum und zu hohe Mieten beklagt, darf neue Wohnprojekte in der Nachbarschaft nicht per Bürgerentscheid stoppen.

Bei vielen dieser Vorhaben handelt es sich nicht etwa nur um private Investoren, die luxuriöse Eigentumswohnungen bauen wollen, sondern um Projekte städtischer Wohnungsbaugesellschaften, die von protestierenden Nachbarn daran gehindert werden, Sozialwohnungen zu bauen. In einem Brandbrief an Bausenatorin Katrin Lompscher kritisierten die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen die aktuelle Form der Partizipation, die Bauprojekte deutlich verteuert, um bis zu 12 Monate verzögert – und im schlimmsten Fall sogar ganz verhindert. So zum Beispiel der Hochhausbau auf der Fischerinsel in Mitte, der trotz Baugenehmigung an etwa 1000 Unterschriften scheiterte.

Gregor Marweld: „Partizipation darf keine Posse sein.“

Nach einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Emnid im Auftrag der Bertelsmann-Stiftung verlangen nahezu zwei Drittel der Bürger von den Behörden eine bessere Informationspolitik bei Bau- und Planungsvorhaben. Durch eine frühe Beteiligung der Nachbarn, einen transparenten und nachvollziehbaren Prozess sowie die Bereitschaft aller Seiten, sich auf Kompromisse einzulassen, verlaufen Partizipationsprozesse in der Regel deutlich friedlicher. Eine Garantie, dass die Emotionen nicht hochkochen, gibt es allerdings nicht.

Laut Jörg Sommer, Herausgeber des Kursbuches Bürgerbeteiligung, hat die Heftigkeit der Debatten in den vergangenen 20 Jahren zugenommen. Die meisten Berliner Bezirksstadträte haben Erfahrung mit schreienden Anwohnern. In der Regel kochen die Emotionen hoch, weil viele Bürger von der Partizipation erwarten, dass sie entscheiden, wo es langgeht. In solchem Fall müssen Politiker auch die Courage haben, offen zu kommunizieren, dass sie am Ende die Entscheidung treffen. Als gewählte Vertreter sind sie dazu nämlich berechtigt.

Wie Partizipationsprozesse zur Posse werden, ließ sich in den letzten Wochen in Berlin beobachten: Beim Projekt Blankenburg-Süd hatten sich Anwohner und Planer in einem zweijährigen Vorplanungsprozess darauf verständigt, dass 6000 Wohnungen errichtet werden sollen. Bei der Eröffnung des offiziellen Partizipationsverfahrens wurde verkündet, dass aus den ursprünglich geplanten 6.000 Wohnungen 10.000 werden sollen. Die Bürger fühlen sich vor den Kopf gestoßen und ließen ihrem Unmut freien Lauf. Zu Recht, wie ich finde. Ein derartiges Verhalten trägt mit Sicherheit nicht dazu bei, das bereits schwindende Vertrauen der Bürger in die Politik zu stärken.

14. März 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Katerstimmung trübt langsam die Kauflaune.“

von Gregor Marweld

Im kürzlich vorgestellten Frühjahrsgutachten warnt der Rat der Immobilienweisen vor einer Blasenbildung. Grund dafür sind nicht allein die absurd hohen Kaufpreise. Was die Gutachter besonders beunruhigt, ist die immer stärker auseinanderklaffende Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen: Während sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 im Bundesdurchschnitt um 37 Prozent erhöht haben, legten die Mieten „nur“ um 9,4 Prozent zu. Je mehr sich die Schere öffnet, desto höher das Risiko, dass Investoren die Kredite nicht mehr aus dem Cashflow bedienen können und nachschießen müssen. Besonders groß ist die Lücke in Boom-Metropolen wie Berlin: Hier sind die Kaufpreise um 50 Prozent höher, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre.

Was die Zahl der benötigten und fertiggestellten Wohnungen betrifft, schließt sich die Schere zunehmend: Wurden 2014 in Berlin lediglich 8.700 Wohnungen fertiggestellt, erhöhte sich die Zahl 2016 bereits auf 13.700 und wird in diesem Jahr bei geschätzten 18.700 liegen. Damit würde erstmalig so viel Wohnraum entstehen, wie von neu Hinzuziehenden benötigt wird. Was den angespannten Berliner Wohnungsmarkt zusätzlich entspannt, ist die Tatsache, dass pro Jahr 10.000 Berliner ins Brandenburger Umland ziehen. Im Berliner Speckgürtel sind die Kaufpreise je nach Region rund 1.000 Euro niedriger als in der Hauptstadt, sodass sich der Traum vom eigenen Haus vor den Toren Berlins noch vergleichsweise günstig erfüllen lässt.

Gregor Marweld: „Leipzig wird zum neuen Berlin.“

Zudem basiert das aktuelle Bevölkerungswachstum in Berlin vor allem auf dem Zuzug junger Menschen. Rund 95 Prozent sind zwischen 18 und 35 Jahre alt. Sie kommen in die Hauptstadt, um hier zu studieren oder die ersten Sprossen auf der Karriereleiter zu erklimmen. Und müssen erkennen, dass sich die hohen Berliner Mieten mit Bafög oder einem Trainee-Gehalt nur schwer bezahlen lassen. Laut Beobachtungen der Immobilienweisen ziehen die „jungen Wilden“ verstärkt nach Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

Die Party geht langsam zu Ende. Die Karawane zieht weiter.

5. März 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Der Berliner Senat muss der bodenlosen Preistreiberei einen Riegel vorschieben.“

Von Gregor Marweld

Nach den neuesten Bodenrichtwerten sind die Grundstückpreise um weitere 40 Prozent gestiegen. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen.

Bima ist größter Immobilieneigentümer Deutschland

Der Berliner Senat will die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbaren Wohnraum den Zuschlag erhält. Doch die Versorgung der Immobilienwirtschaft mit preisgünstigem Bauland ist nicht nur eine Sache der Kommunen. Mit 470.000 Hektar Bauland und 37.000 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Obwohl ein dramatischer Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen herrscht, hat die dem Bund gehörende Bima in den letzten Jahren lediglich elf Grundstücke zu vergünstigten Preisen an Länder und Kommunen verkauft. Das liegt vermutlich nicht zuletzt daran, dass sie von großer Bedeutung für den Finanzminister ist: Im vergangenen Jahr überwies sie 2,2 Milliarden Euro an den Haushalt – eine willkommene Finanzspritze, die nur möglich ist, wenn man die Grundstücke weiterhin meistbietend verkauft.

Stiftung für bundeseigene Grundstücke

Wohnungsmarkt-Experten schlagen eine Stiftung für bundeseigene Grundstücke vor, die nichts verkauft, sondern Grund und Boden in Erbpacht vergibt. Auf diese Weise könnten sowohl bezahlbarer Wohnraum als auch völlig neue Wohnformen entstehen. Wie es gehen kann, zeigt die Stadt Tübingen. Statt Riesengrundstücke meistbietend an reiche Investoren zu verkaufen, vergibt die Stadt kleinteilige Grundstücke an Bürger mit guten Ideen. Mit der Auflage, dass im Erdgeschoss Gewerbeflächen entstehen. Das soll die Stadt lebendig und lebenswert machen.

Wien kauft und schafft Baurecht

Einen anderen Weg beschreiten unsere österreichischen Nachbarn: In Wien kauft die Stadt potenzielles Bauland auf, schafft Baurecht, und verkauft dies günstig an zumeist gemeinnützige Bauträger. Der Gewinn wird in neues Bauland investiert. Das hält die Preise im Rahmen und erleichtert die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Die Fördermittelausgaben Wiens für Wohnungsbau sind zwar deutlich höher als in Berlin, allerdings spart die Stadt dies an anderer Stelle – etwa bei der Mietbeihilfe für einkommensschwache Haushalte – wieder ein.

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene

und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit den Immobilien-Themen, die die Hauptstadt bewegen.

28. Februar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Bezahlbarer Wohnraum braucht bezahlbare Bau- und Grundstückskosten.“

von Gregor Marweld

Seit 2000 haben sich die Baukosten mehr als verdoppelt. Kostete die Errichtung eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses im Jahr 2000 noch 1739 Euro pro Quadratmeter, sind es mittlerweile 3190 Euro. Zum einen wird Bauen durch die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen teurer, zum anderen erhöhen sich Jahr für Jahr die Kosten durch verschärfte Anforderungen aufgrund gesetzlicher Regulierungen. Ein typisches Beispiel ist die EnEV 2016, die Zusatzkosten von etwa 90 Euro pro Quadratmeter verursacht. Auch der unlängst mit der Berliner Bauordnung beschlossene Pflichtanteil von einem Drittel barrierefreier Wohnungen wird einen merklichen Kostenschub auslösen. „Einen erheblichen Kostenfaktor stellen auch die Beratungs- und Planungsleistungen für Klima-, Schall- und Brandschutz sowie die notwenigen Zertifizierungen dar.“ führt Gregor Marweld aus.

Gregor Marweld: „Es ist notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen!“

Wie kann man dieser Kostenspirale entgehen? Indem man den angespannten Berliner Grundstücksmarkt durch Neubauprojekte im verkehrsmäßig gut erschlossenen Berliner Umland erweitert. Daneben sollte der Senat über die Einführung eines zweiten Förderweges im Mietwohnungsbau mit geförderten Miethöhen von 8–11 Euro/ m² nachdenken. Nicht zuletzt ist es notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen oder sogar zurückzufahren.

Nahezu explodiert sind die Berliner Bodenpreise, die seit 2012 um sage und schreibe 345 Prozentzugelegt haben. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen. Hier sollte der Berliner Senat die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbares Wohnen den Zuschlag erhält.

16. Februar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Berlin baut am Bedarf vorbei.“

Von Gregor Marweld

Rund 45.000 Neu-Berliner sind 2017 in die Hauptstadt gezogen. „Ein Trend, der seit Jahren anhält, doch vom Berliner Senat scheinbar ignoriert wird.“ sagt Gregor Marweld. Gebaut wird schon – aber viel zu wenig und am eigentlichen Bedarf vorbei. Bis 2030 benötigt die Hauptstadt knapp 194.000 neue Wohnungen. Das entspricht rund 10.750 neuen Wohnungen pro Jahr. In den vergangenen Jahren wurde jedoch nie mehr als rund 8.000 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Das Problem spitzt sich also von Jahr zu Jahr weiter zu. Und heizt damit die Preise an. Mittlerweile liegt der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung bei 4.400 Euro pro Quadratmeter.

Die zumeist gutverdienenden Wahl-Berliner, die aus anderen Ländern viel höhere Miet- oder Kaufpreise gewohnt sind, haben mit den Preisen in der Hauptstadt kein Problem. Sie ziehen weiterhin in die Trendbezirke im Zentrum. 83 Prozent von kaufen kurz nach Umzug sogar eine Eigentumswohnung. Ganz anders als die alteingesessenen Berliner, von denen 85 Prozent zur Miete wohnen – so viel wie in keiner anderen deutschen Stadt. Und selbst die werden sie sich angesichts der gnadenlosen Preistreiberei bald nicht mehr das leisten können – zumindest nicht in der Innenstadt. Ur-Berlinern bleibt vielfach nichts anderes übrig, als an den Stadtrand zu ziehen oder sogar ins Umland auszuweichen. Luxuseigentumswohnungen treffen vielleicht momentan den Zahn der Zeit, doch Trends sind oft so schnell vorbei, wie sie gekommen sind.

Gregor Marweld: „Was in Berlin völlig fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren und unteren Preissegment.“

Was hingegen dringend gebraucht wird, sind Wohnungen, die sich Geringverdiener und Menschen mit normalem Einkommen, wie die Verkäuferin, der Polizist und der Postbote leisten können. Was in Berlin völlig fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren und unteren Preissegment. Dabei ist Eigentum eine gute Möglichkeit, um sich langfristig vor steigenden Mieten und Nebenkosten zu schützen. Um Eigenkapital-Lücken zu schließen, könnte der Senat dazu einen Fonds bei der IBB einrichten. Befürworter einer höheren Eigentumsquote in Berlin sehen die Wohnungsbauförderung des Berliner Senats kritisch. Nach ihren Berechnungen wäre es unterm Strich billiger gewesen, 30 Prozent Eigenkapital an jeden Einwohner zu verschenken. In Zeiten historisch niedriger Zinsen ist selbstgenutztes Wohneigentum attraktiv – auch als Altersvorsorge. Denn das Wohngeld kann man selbst mit einer schmalen Rente noch aufbringen.

Weitere Informationen: Die Berliner Büroflächen Ampel steht auf ROT!