Boris Gregor Marweld: Hohe Immobilienpreise in Berlin könnten Trendwende einläuten

Auch im Jahr 2019 wird es keine Umkehr der Preistendenz auf dem Berliner Immobilienmarkt geben, sagt Boris Gregor Marweld, Immobilienexperte und Geschäftsführer der Formac Consult Real Estate GmbH. Bereits im vergangenen Jahr äußerten sich Investoren darüber, dass Berlin und andere Metropolen in Deutschland kaum noch bezahlbar sind. Einige Investoren kehrten Berlin den Rücken, doch eine wirkliche Trendwende war 2018 noch nicht in Sicht. Das könnte sich laut Boris Gregor Marweld in diesem Jahr ändern, da die Preise weiter steigen werden.

Boris Gregor Marweld: Die Verknappung und ihr Einfluss auf Investments

Schon in 2018 war es für Investoren sehr schwierig, in Berlin eine Immobilie zu finden. Laut Boris Gregor Marweld hat sich an der Nachfrage nichts geändert. Die geringeren Verkaufszahlen bei Eigentumswohnungen beruhen darauf, dass ein geringeres Angebot gegenübersteht. Nicht nur die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge bei Eigentumswohnungen, so stellte Boris Gregor Marweld fest, sondern auch bei Bürogebäuden und Gewerbeobjekten ist zurückgegangen. Allerdings haben sich die Kaufpreise durchschnittlich leicht erhöht, weshalb das Volumen auf sehr hohem Niveau verharrte. Einige Experten sehen darin ein sinkendes Interesse bei Investoren, welches in den direkten Zusammenhang mit den hohen Immobilienpreisen gestellt wird. Boris Gregor Marweld ist derzeit davon überzeugt, dass die Senkung der Verkäufe in erster Linie auf dem sinkenden Angebot und nicht auf der Preisentwicklung beruht.

Trendwende in Sicht

Dennoch schließt der Immobilienexperte nicht aus, dass eine Trendwende in Sicht und der Boom in Berlin keine statische Größe ist. Seine Worte bezieht Boris Gregor Marweld unter anderem auf das Ergebnis einer Analyse, die von der PwC vorgenommen wurde. Während Großanleger trotz hoher Immobilienpreise noch „mithalten“ können, weichen Kleinanleger eher in die Randgebiete und in attraktive Kleinstädte aus. In Berlin, aber auch in Hamburg, München und Frankfurt am Main werden von Experten und Kapitalanlegern als „nahe am Pik“ beschrieben. „Großbritannien ist für einige Investoren das neue Berlin“, sagt Gregor Marweld und bezieht sich mit dieser Aussage auf Quartalszahlen aus 2018. Für einige Anleger hat die Verknappung aber auch ihren Reiz und motiviert zu einem schnellen Investment, da die Preise nachweislich nicht sinken und es in absehbarer Zeit in Berlin keine überhaupt bezahlbaren Immobilien mehr geben wird.

In Deutschland sind Berlin und „Mainhatten“ am interessantesten

Dass sich der Boom neben Berlin auch auf Frankfurt auswirkt, lässt sich durch den Brexit begründen. Großbanken die in Europa Geschäfte machen, suchen nach einem Standort in Deutschland. Das wiederum bringt mit sich, dass zusätzlich Immobilien zum Wohnen gesucht und erworben werden. Mit einer Kaufvolumensteigerung von 14 Prozent hat Frankfurt Berlin im vergangenen Jahr eingeholt, so dass sich die beiden Metropolen den dritten Platz teilen. Nur Paris und London sind laut Boris Gregor Marweld beliebter und derzeit bei Investoren besonders gefragt. Die Beauftragung einer versierten Immobilienagentur ist auf der Objektsuche in Berlin die einzige Chance, überhaupt an eine Immobilie in gefragten Kiezen zu gelangen. Wer sich auf Eigenregie verlässt, sagt Boris Gregor Marweld, hat kaum eine Möglichkeit zu investieren.

Änderungen auf dem Berliner Immobilienmarkt

Der Berliner Immobilienmarkt wird zukünftig einige Änderungen aufweisen, ist sich Boris Gregor Marweld sicher. Auch wenn aktuell kaum Preisanhebungen in beliebten Stadtteilen auf der Agenda stehen, orientiert sich Berlin durch die Verknappung an Immobilien neu. Wie Boris Gregor Marweld sagt, hätten Bezirke wie Spandau oder Marzahn vor einigen Jahren keinen Investor angezogen. Das hat sich geändert, da die Kaufpreise in Gesamtbetrachtung moderat sind und diese Bezirke längst zum neuen Trend geworden sind. „Die Preise bleiben nicht stabil“, gibt Boris Gregor Marweld zu bedenken. „Wer in Berlin in Immobilien investiert, sollte zeitnah handeln und sich vor allem auf die aufstrebenden Kieze konzentrieren.“

Eine Verlagerung von Immobilieninvestments in den Rest der Republik oder ins Ausland könnte zukünftig attraktiver als eine Kapitalanlage in der Hauptstadt sein. Die Trendwende scheint sich  anzukündigen sich an, doch bisher sind es nur Vorboten.

Urbanisierung beeinträchtigt das Stadtbild: Boris Gregor Marweld spricht über Verantwortung

Einst war Berlin eine grüne Stadt mit vielen Parks und Ruheoasen. Die Parkanlagen gibt es immer noch, doch laden sie heute nicht mehr zum Verweilen ein. Als Geschäftsführer der Formac Real Estate GmbH gehört Boris Gregor Marweld zu den Immobilienexperten Berlins. Er weiß, dass die Urbanisierung die einzige Chance gegen hohe Mieten und die bereits präsente Wohnungsnot in der Hauptstadt ist. „Doch wenn das Stadtbild leidet, haben die Verantwortlichen einen Fehler gemacht. Warum verbindet man Neubauprojekte nicht einfach mit der Flächennutzung von Grünanlagen, die seit Jahren verfallen und nicht einladend, sondern ruinös aussehen?“

Neue Berliner Quartiere entstehen mit kleinen Grünflächen innerhalb des Geländes. „Man müsste keine Grünflächen planen, wenn man die Urbanisierung Berlins neu überdenken würde. Denn die Flächen sind vorhanden und könnten anteilig als Bauland ausgewiesen werden.“

Mit seiner Meinung steht Boris Gregor Marweld längst nicht allein da. Viele Anwohner, beispielsweise zwischen dem Potsdamer Platz und der U-Bahn oder beim Spreebogenpark beschweren sich über die Vernachlässigung der Grünanlagenpflege. Da es sich nicht um Privatgelände, sondern Flächen im städtischen Besitz handelt, ist der Verantwortungsbereich eigentlich offensichtlich. Die Stadt
 Berlin stellt auch Gelder für die Anlagenpflege zur Verfügung, doch werden diese nicht 
ausschließlich und zweckgebunden dafür eingesetzt. „Berlin verliert an Attraktivität“, mahnt
 Boris Gregor Marweld an, „wenn sich nichts ändert und das kontinuierliche Wachstum der Stadt zu Lasten der grünen Areale geht.“

Urbanisierung ja – aber richtig gedacht und verantwortlich geplant!

Dass Berlin neuen Wohnraum braucht ist bekannt. Um dem Bedarf zu entsprechen und perspektivisch zu bauen, müsste schon jetzt eine mittelgroße Stadt innerhalb der Metropole errichtet werden. „Das funktioniert nicht“, sagt Boris Gregor Marweld und spielt damit auf die aktuelle Planung der
 Verantwortlichen an. Laut Umfragen verzichten Berliner gerne auf Kunstwerke in Parkanlagen. Dem gegenüber wünschen sie sich saubere und gepflegte Wiesen. Das Stadtbild darf unter der Urbanisierung nicht leiden. „Die Möglichkeiten sind da, sie müssen nur richtig genutzt werden und dazu gehört, dass sich die Verantwortlichen ihrer Verantwortung bewusst sind und entsprechend handeln.“ Die Überlegungen zum Bauland ließen sich einfach mit einem Blick auf die Grünanlagen verbinden. Das bedeutet natürlich nicht, dass Berlin vollständig bebaut und ohne Rücksicht 
urbanisiert wird. „Vielmehr“, meint Boris Gregor Marweld, „könnten verwahrloste Grünanlagen als Bauland ausgeschrieben und für den bezahlbaren Wohnungsbau genutzt werden.“ Bei diesen Worten denkt der Finanz- und Immobilienexperte an einige wildbewachsene Grün- und Freiflächen, die praktisch brach liegen und das Stadtbild negativ beeinflussen. Auch eine Neuplanung der Verantwortung könnte helfen. Die Stadt kommt ihrer Verpflichtung zur Grünanlagenpflege nicht vollständig nach. Wenn einige grüne Bereiche für die Errichtung moderner Quartiere genutzt und der Bauträger mit der Flächenpflege betraut würde, gäbe es einen festen Verantwortlichen. Die Anwohner dürfen sich wieder über grüne Oasen in der Stadt freuen und profitieren gleichzeitig davon, dass der dringend benötigte Wohnraum geschaffen wird.

Aktuell fordern Berlins Verantwortliche von Bauträgern, dass sie im Zuge des Wohnungsbaus neue Grünflächen schaffen müssen. Hier stellt sich die Frage: Warum muss etwas geschaffen werden, was bereits existiert und mit der entsprechenden Pflege auch weiter zur Entspannung der Städter beitragen würde?

Während sich der Berliner Senat und kommunale Verantwortliche mit der Planung und Bewilligung von Neubauprojekten inklusive Grünflächen beschäftigen, prägen verwahrloste, sich selbst
überlassene Grünanlagen das Stadtbild. In allen Stadtteilen sind diese Vernachlässigungen 
erkennbar. Selbst die Reichstagswiese hinterlässt keinen guten Eindruck. Dem gegenüber stehen Forderungen nach neuem Grün, das eine der vielen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung in Berlin ist. Boris Gregor Marweld sieht die Perspektiven verschoben und mahnt an, dass derartige Forderungen eher dafür sprechen, dass sich die Verantwortlichen ihrer eigenen Verantwortung entziehen möchten.

Berlin darf und muss wachsen. Doch benötigt die zunehmende Urbanisierung strategische Planer, die überlegt und verantwortungsbewusst entscheiden und handeln.