Gregor Marweld: „Katerstimmung trübt langsam die Kauflaune.“

Gregor Marweld - Junkerstr.

von Gregor Marweld

Im kürzlich vorgestellten Frühjahrsgutachten warnt der Rat der Immobilienweisen vor einer Blasenbildung. Grund dafür sind nicht allein die absurd hohen Kaufpreise. Was die Gutachter besonders beunruhigt, ist die immer stärker auseinanderklaffende Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen: Während sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 im Bundesdurchschnitt um 37 Prozent erhöht haben, legten die Mieten „nur“ um 9,4 Prozent zu. Je mehr sich die Schere öffnet, desto höher das Risiko, dass Investoren die Kredite nicht mehr aus dem Cashflow bedienen können und nachschießen müssen. Besonders groß ist die Lücke in Boom-Metropolen wie Berlin: Hier sind die Kaufpreise um 50 Prozent höher, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre.

Was die Zahl der benötigten und fertiggestellten Wohnungen betrifft, schließt sich die Schere zunehmend: Wurden 2014 in Berlin lediglich 8.700 Wohnungen fertiggestellt, erhöhte sich die Zahl 2016 bereits auf 13.700 und wird in diesem Jahr bei geschätzten 18.700 liegen. Damit würde erstmalig so viel Wohnraum entstehen, wie von neu Hinzuziehenden benötigt wird. Was den angespannten Berliner Wohnungsmarkt zusätzlich entspannt, ist die Tatsache, dass pro Jahr 10.000 Berliner ins Brandenburger Umland ziehen. Im Berliner Speckgürtel sind die Kaufpreise je nach Region rund 1.000 Euro niedriger als in der Hauptstadt, sodass sich der Traum vom eigenen Haus vor den Toren Berlins noch vergleichsweise günstig erfüllen lässt.

Gregor Marweld: „Leipzig wird zum neuen Berlin.“

Zudem basiert das aktuelle Bevölkerungswachstum in Berlin vor allem auf dem Zuzug junger Menschen. Rund 95 Prozent sind zwischen 18 und 35 Jahre alt. Sie kommen in die Hauptstadt, um hier zu studieren oder die ersten Sprossen auf der Karriereleiter zu erklimmen. Und müssen erkennen, dass sich die hohen Berliner Mieten mit Bafög oder einem Trainee-Gehalt nur schwer bezahlen lassen. Laut Beobachtungen der Immobilienweisen ziehen die „jungen Wilden“ verstärkt nach Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

Die Party geht langsam zu Ende. Die Karawane zieht weiter.

Gregor Marweld: „Bezahlbarer Wohnraum braucht bezahlbare Bau- und Grundstückskosten.“

Gregor Marweld - Baukosten

von Gregor Marweld

Seit 2000 haben sich die Baukosten mehr als verdoppelt. Kostete die Errichtung eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses im Jahr 2000 noch 1739 Euro pro Quadratmeter, sind es mittlerweile 3190 Euro. Zum einen wird Bauen durch die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen teurer, zum anderen erhöhen sich Jahr für Jahr die Kosten durch verschärfte Anforderungen aufgrund gesetzlicher Regulierungen. Ein typisches Beispiel ist die EnEV 2016, die Zusatzkosten von etwa 90 Euro pro Quadratmeter verursacht. Auch der unlängst mit der Berliner Bauordnung beschlossene Pflichtanteil von einem Drittel barrierefreier Wohnungen wird einen merklichen Kostenschub auslösen. „Einen erheblichen Kostenfaktor stellen auch die Beratungs- und Planungsleistungen für Klima-, Schall- und Brandschutz sowie die notwenigen Zertifizierungen dar.“ führt Gregor Marweld aus.

Gregor Marweld: „Es ist notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen!“

Wie kann man dieser Kostenspirale entgehen? Indem man den angespannten Berliner Grundstücksmarkt durch Neubauprojekte im verkehrsmäßig gut erschlossenen Berliner Umland erweitert. Daneben sollte der Senat über die Einführung eines zweiten Förderweges im Mietwohnungsbau mit geförderten Miethöhen von 8–11 Euro/ m² nachdenken. Nicht zuletzt ist es notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen oder sogar zurückzufahren.

Nahezu explodiert sind die Berliner Bodenpreise, die seit 2012 um sage und schreibe 345 Prozentzugelegt haben. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen. Hier sollte der Berliner Senat die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbares Wohnen den Zuschlag erhält.