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Gregor Marweld: „Bezahlbarer Wohnraum braucht bezahlbare Bau- und Grundstückskosten.“

Gregor Marweld - Baukosten

von Gregor Marweld

Seit 2000 haben sich die Baukosten mehr als verdoppelt. Kostete die Errichtung eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses im Jahr 2000 noch 1739 Euro pro Quadratmeter, sind es mittlerweile 3190 Euro. Zum einen wird Bauen durch die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen teurer, zum anderen erhöhen sich Jahr für Jahr die Kosten durch verschärfte Anforderungen aufgrund gesetzlicher Regulierungen. Ein typisches Beispiel ist die EnEV 2016, die Zusatzkosten von etwa 90 Euro pro Quadratmeter verursacht. Auch der unlängst mit der Berliner Bauordnung beschlossene Pflichtanteil von einem Drittel barrierefreier Wohnungen wird einen merklichen Kostenschub auslösen. „Einen erheblichen Kostenfaktor stellen auch die Beratungs- und Planungsleistungen für Klima-, Schall- und Brandschutz sowie die notwenigen Zertifizierungen dar.“ führt Gregor Marweld aus.

Gregor Marweld: „Es ist notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen!“

Wie kann man dieser Kostenspirale entgehen? Indem man den angespannten Berliner Grundstücksmarkt durch Neubauprojekte im verkehrsmäßig gut erschlossenen Berliner Umland erweitert. Daneben sollte der Senat über die Einführung eines zweiten Förderweges im Mietwohnungsbau mit geförderten Miethöhen von 8–11 Euro/ m² nachdenken. Nicht zuletzt ist es notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen oder sogar zurückzufahren.

Nahezu explodiert sind die Berliner Bodenpreise, die seit 2012 um sage und schreibe 345 Prozentzugelegt haben. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen. Hier sollte der Berliner Senat die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbares Wohnen den Zuschlag erhält.

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Gregor Marweld: „Berlin baut am Bedarf vorbei.“

Gregor Marweld

Von Gregor Marweld

Rund 45.000 Neu-Berliner sind 2017 in die Hauptstadt gezogen. „Ein Trend, der seit Jahren anhält, doch vom Berliner Senat scheinbar ignoriert wird.“ sagt Gregor Marweld. Gebaut wird schon – aber viel zu wenig und am eigentlichen Bedarf vorbei. Bis 2030 benötigt die Hauptstadt knapp 194.000 neue Wohnungen. Das entspricht rund 10.750 neuen Wohnungen pro Jahr. In den vergangenen Jahren wurde jedoch nie mehr als rund 8.000 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Das Problem spitzt sich also von Jahr zu Jahr weiter zu. Und heizt damit die Preise an. Mittlerweile liegt der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung bei 4.400 Euro pro Quadratmeter.

Die zumeist gutverdienenden Wahl-Berliner, die aus anderen Ländern viel höhere Miet- oder Kaufpreise gewohnt sind, haben mit den Preisen in der Hauptstadt kein Problem. Sie ziehen weiterhin in die Trendbezirke im Zentrum. 83 Prozent von kaufen kurz nach Umzug sogar eine Eigentumswohnung. Ganz anders als die alteingesessenen Berliner, von denen 85 Prozent zur Miete wohnen – so viel wie in keiner anderen deutschen Stadt. Und selbst die werden sie sich angesichts der gnadenlosen Preistreiberei bald nicht mehr das leisten können – zumindest nicht in der Innenstadt. Ur-Berlinern bleibt vielfach nichts anderes übrig, als an den Stadtrand zu ziehen oder sogar ins Umland auszuweichen. Luxuseigentumswohnungen treffen vielleicht momentan den Zahn der Zeit, doch Trends sind oft so schnell vorbei, wie sie gekommen sind.

Gregor Marweld: „Was in Berlin völlig fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren und unteren Preissegment.“

Gregor Marweld
Gregor Marweld – Es wird falsch gebaut

Was hingegen dringend gebraucht wird, sind Wohnungen, die sich Geringverdiener und Menschen mit normalem Einkommen, wie die Verkäuferin, der Polizist und der Postbote leisten können. Was in Berlin völlig fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren und unteren Preissegment. Dabei ist Eigentum eine gute Möglichkeit, um sich langfristig vor steigenden Mieten und Nebenkosten zu schützen. Um Eigenkapital-Lücken zu schließen, könnte der Senat dazu einen Fonds bei der IBB einrichten. Befürworter einer höheren Eigentumsquote in Berlin sehen die Wohnungsbauförderung des Berliner Senats kritisch. Nach ihren Berechnungen wäre es unterm Strich billiger gewesen, 30 Prozent Eigenkapital an jeden Einwohner zu verschenken. In Zeiten historisch niedriger Zinsen ist selbstgenutztes Wohneigentum attraktiv – auch als Altersvorsorge. Denn das Wohngeld kann man selbst mit einer schmalen Rente noch aufbringen.

 

Weitere Informationen: Die Berliner Büroflächen Ampel steht auf ROT!