Baurecht Archive - gregor-marweld

8. Juni 2018

Gregor Marweld: „Einfach mal die Hausaufgaben machen.“

von Gregor Marweld

Als das Amt für Statistik Mitte Mai die Neubauzahlen für Berlin veröffentlichte, hatte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher endlich einmal Grund zur Freude: Fast 16.000 neue Wohnungen wurden im vergangenen Jahr fertigstellt – ein ordentliches Plus von 15 Prozent gegenüber 2016. Bereits bei einer aktuellen Stunde zum Thema bezahlbarer Wohnraum im April zeigte sich Katrin Lompscher mit der Wohnungsbau-Bilanz des Berliner Senats zufrieden: „Der Senat packt die Herausforderungen des Bevölkerungswachstums an. Es wird so unglaublich viel gebaut in dieser Stadt.“ Wer gute Arbeit leistet, darf stolz auf seine Leistung sein – keine Frage. Im Fall von Frau Lompscher hat die Sache allerdings einen Haken: Angesichts einer durchschnittlichen Bauzeit von mindestens zwei Jahren können die 16.000 neuen Wohnungen gar nicht auf Konto der Stadtentwicklungssenatorin gehen, die erst seit Ende 2016 im Amt ist. Die Lorbeeren gebühren vielmehr ihrem Vorgänger, dem heutigen Innensenator Wolfgang Geisel.

Gregor Marweld: „Alle Instrumente für mehr Wohnungsbau liegen auf dem Tisch.“

Laut dem IBB Wohnungsmarktbericht 2017 gibt die Wohnungsbau-Bilanz des rot-rot-grünen Senats eher wenig Grund zur Freude: Die Zahl der Baugenehmigungen für Mietshäuser ist im ersten Quartal 2018 um 18 Prozent zurückgegangen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden sogar 36 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt. Der durchschnittliche Mietpreis ist um zwölf Prozent angestiegen und hat erstmalig die 10-Euro-Marke pro Quadratmeter überschritten – und dies trotz Mietpreisbremse, Milieuschutz, kooperativem Baulandmodell und Neubaupakt. Statt einen vorausschauenden Kurs einzuschlagen und frühzeitig gegenzusteuern, fährt der Berliner Senat auf Sicht und manövriert den Wohnungsmarkt damit in unruhiges Fahrwasser. Die Politik fordert mehr günstigen Wohnraum, hat das Bauen aber selbst unattraktiv und teuer gemacht: Ständig werden neue Regulierungen geschaffen, Vorschriften erfunden, Steuern und Gebühren erhöht und Bauherren ausgebremst. Eine verstaubte Verwaltung und undurchschaubare Vergabepraxis öffentlicher Grundstücke tun ihr Übriges. Um den Wohnungsbau in Berlin voranzubringen, braucht es Politiker, die Prioritäten setzen und den Mut haben, auch unliebsame Entscheidungen zu treffen. Die Lösungen inklusive aller Instrumente und Maßnahmen für mehr Wohnungsbau liegen auf dem Tisch. Man muss sich ihrer nur bedienen – dann klappt’s auch mit den Lorbeeren!

27. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Denkverbote zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums müssen fallen.“

von Gregor Marweld

In einem offenen Brief an Bausenatorin Lompscher hat Immobilienentwickler Arne Piepgras vorgeschlagen, die innerstädtischen Kleingartenanlagen mit günstigen Wohnungen zu bebauen. Auf 3000 Hektar Fläche, die aktuell für Laubenkolonien vorgesehen sind, könnten nach Ansicht von Piepgras 400.000 Wohnungen entstehen. Den Kleingärtnern könnten im Gegenzug Flächen im Umland angeboten werden. Statt für hunderttausende Neu-Berliner Wohnungen im Umland zu errichten, die Tag für Tag pendeln müssten, wäre dies die ökologisch sinnvollere Variante. Denn Laubenpieper nutzen ihren Kleingarten in der Regel nur am Wochenende und müssten so nur einmal hin und zurück. Ein Vorschlag, über den es sich aus Mangel an Alternativen nachzudenken lohnt.

Gregor Marweld: „Berlin bietet ausreichend Grünflächen, braucht aber dringend Wohnraum.“
Doch die Kleingärten sind dem rot-rot-grünen Senat heilig. „Kleingärten werden dauerhaft gesichert“, heißt es dazu im Koalitionsvertrag. Doch braucht eine grüne Stadt wie Berlin wirklich 70.000 Kleingärten? Die Idee Kleingärten entstand in einer Zeit, als die Wohnungen noch keinen Balkon hatten. Heute hat nahezu jede Wohnung einen Balkon, weil er für Mieter und Käufer auf der Wunschliste ganz oben steht. Zudem besteht Berlin zu 32 Prozent aus Grünflächen. Der Weg in den nächstgelegenen Park ist von keinem Ort in Berlin länger als 500 Meter. Hinzu kommen Urban Gardening und Urban Farming Flächen, auf denen man gemeinsam mit anderen nach Herzenslust Blumen züchten oder Gemüse anbauen kann.

Dass der Senat sein Bekenntnis zur Erhaltung der Kleingartenkolonien kippt, ist angesichts der politischen Konstellation wenig wahrscheinlich. Wünschenswert wäre allerdings eine breite gesellschaftliche Diskussion über eine teilweise Bebauung der Flächen. Wenn nur die Hälfte bebaut würde, könnten immerhin noch 200.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Angesichts der mehr als angespannten Wohnraumsituation in Berlin darf es keine Tabus geben!

20. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerfreies Spekulations-Roulette beenden.“

von Gregor Marweld

Angesicht 194.000 fehlender Wohnungen und einer sich immer schneller nach oben bewegenden Mietpreisspirale muss der Berliner Senat gegensteuern – in dem er die Hürden für Spekulanten erhöht und für seriöse Entwickler senkt.

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weiterer Anreiz eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer für schnelles Bauen denkbar.

Gregor Marweld: „Share Deals mit anteilsmäßiger Grunderwerbssteuer aushebeln.“

Die Grunderwerbssteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises. Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fließen 54 Millionen Euro Grunderwerbssteuer in die Landeskassen. Geld, mit dem der Bau von Sozialwohnungen finanziert werden könnte. Wenn die Investoren Grunderwerbssteuer zahlen würden. Doch die stehlen sie sich mit einem Trick aus der Verantwortung: Share Deal heißt das Zauberwort, das dafür sorgt, dass möglichst viel Geld in den Taschen der Investoren verbleibt und die Städte und Gemeinden dann leer ausgehen. Und das funktioniert so: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich dadurch die gesamte Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer ist damit faktisch ausgehebelt. Um dem steuerfreien Spekulations-Roulette ein für alle Mal einen Riegel vorzuschieben, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das Investoren verpflichtet, beim Erwerb von Anteilen – egal in welcher Größenordnung – Grunderwerbssteuer zu zahlen.

5. März 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Der Berliner Senat muss der bodenlosen Preistreiberei einen Riegel vorschieben.“

Von Gregor Marweld

Nach den neuesten Bodenrichtwerten sind die Grundstückpreise um weitere 40 Prozent gestiegen. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen.

Bima ist größter Immobilieneigentümer Deutschland

Der Berliner Senat will die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbaren Wohnraum den Zuschlag erhält. Doch die Versorgung der Immobilienwirtschaft mit preisgünstigem Bauland ist nicht nur eine Sache der Kommunen. Mit 470.000 Hektar Bauland und 37.000 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Obwohl ein dramatischer Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen herrscht, hat die dem Bund gehörende Bima in den letzten Jahren lediglich elf Grundstücke zu vergünstigten Preisen an Länder und Kommunen verkauft. Das liegt vermutlich nicht zuletzt daran, dass sie von großer Bedeutung für den Finanzminister ist: Im vergangenen Jahr überwies sie 2,2 Milliarden Euro an den Haushalt – eine willkommene Finanzspritze, die nur möglich ist, wenn man die Grundstücke weiterhin meistbietend verkauft.

Stiftung für bundeseigene Grundstücke

Wohnungsmarkt-Experten schlagen eine Stiftung für bundeseigene Grundstücke vor, die nichts verkauft, sondern Grund und Boden in Erbpacht vergibt. Auf diese Weise könnten sowohl bezahlbarer Wohnraum als auch völlig neue Wohnformen entstehen. Wie es gehen kann, zeigt die Stadt Tübingen. Statt Riesengrundstücke meistbietend an reiche Investoren zu verkaufen, vergibt die Stadt kleinteilige Grundstücke an Bürger mit guten Ideen. Mit der Auflage, dass im Erdgeschoss Gewerbeflächen entstehen. Das soll die Stadt lebendig und lebenswert machen.

Wien kauft und schafft Baurecht

Einen anderen Weg beschreiten unsere österreichischen Nachbarn: In Wien kauft die Stadt potenzielles Bauland auf, schafft Baurecht, und verkauft dies günstig an zumeist gemeinnützige Bauträger. Der Gewinn wird in neues Bauland investiert. Das hält die Preise im Rahmen und erleichtert die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Die Fördermittelausgaben Wiens für Wohnungsbau sind zwar deutlich höher als in Berlin, allerdings spart die Stadt dies an anderer Stelle – etwa bei der Mietbeihilfe für einkommensschwache Haushalte – wieder ein.

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene

und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit den Immobilien-Themen, die die Hauptstadt bewegen.