Grundsteuer Archive - gregor-marweld

26. Juli 201812. Juli 2018

Gregor Marweld: Berlin – Metropole mit großen Chancen

Kaum eine andere Stadt wächst so rasant wie die Metropole Berlin. Dort wo sich Nachfrage und Angebot konträr gegenüber stehen, wird ein Investment in Immobilien zu einer wahren Goldgrube. Dabei sind Bestandsimmobilien und Neubauten gleichermaßen im Fokus, da Wohnraum vor allem in den Trendbezirken und angesagten Vierteln der Stadt immens verknappt. Gregor Marweld, Geschäftsführer der Formac Consult Real Estate GmbH, ist seit über 20 Jahren im Geschäft und kennt die Vorzüge der Metropole genau.

„Berlin hat jede Menge Potenzial. Auch wenn die besten Objekte heute viel schwerer als vor einigen Jahren zu finden sind, ist die Stadt ein Eldorado für Investoren. Als Kapitalanlage oder im Rahmen der – eigenen vier Wände – zeichnet sich Wohnraum in Berlin als optimale Entscheidung aus.“

Gregor Marweld: Wachstum an Interesse begünstigt Wachstum an Rendite

Die Rechnung ist einfach. Durch die hohe Nachfrage und das uneingeschränkt wachsende Interesse an der Stadt steigen die Renditen. Hier empfiehlt Gregor Marweld, mit der Investition nicht lange zu warten und die „Abfahrt des Zuges“ eventuell zu verpassen. „Aktuell werden in der Landeshauptstadt einige neue Trendbezirke erschlossen, woraus sich für Kapitalanleger und zukünftige Immobilienbesitzer ein spürbarer Vorteil ergibt.“

Was der Immobilienexperte sagt, hat sich in der Vergangenheit immer bestätigt. Wenn Gregor Marweld heute von einem unaufhaltsamen Boom und den Chancen für Investoren spricht, gibt es an dieser Botschaft keine Zweifel. Die Basis des Wachstums der Bevölkerung hat viele Gründe. Zuzügler und die Familiengründung von Berlinern, die Entstehung völlig neuer Wirtschaftsbereiche und die zahlreichen Startups haben Berlin einen großen „Einwanderungsboom“ gebracht. Wo gelebt und gearbeitet wird, braucht es Wohnraum. „Die Ansprüche sind bei Alt- und Neuberlinern gleichermaßen gestiegen. Heute stehen denkmalgeschützte Immobilien mit moderner Innenausstattung deutlich im Fokus.“

An diesem Punkt kommt die Formac Consult Real Estate GmbH ins Spiel. Seit vielen Jahren kauft und saniert die GmbH um Gregor Marweld Bestandsimmobilien in den beliebten Gegenden Berlins.

„Die Stadt wächst weiter“, sagt er und hat den Trend frühzeitig erkannt. „Es gibt kaum noch Bauland, Büro- und Gewerbeflächen verknappen sich und beim Wohneigentum ist der Pik schon längst überschritten.“

Mit Know-how, Expertise aus über 20 Jahren Erfahrung und dem Blick auf den Berliner Immobilienmarkt sieht Marweld im Wachstum der Stadt keine Probleme sondern Chancen. Durch die Kooperation mit der Politik und der Finanzkraft Berlins realisiert die Formac Consult Real Estate GmbH außergewöhnliche Projekte. Diese regen Interesse von Investoren an. Berlin hat Renditepotenzial, weiß der Geschäftsführer und beruft sich dabei auf seine Erfahrungen aus Vergangenheit und Gegenwart.

28. Mai 2018

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“

von Gregor Marweld

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“ Über Pfingsten spielte sich in der Hauptstadt eine merkwürdige Posse ab. Linke Aktivisten besetzen ein Haus in Neukölln, um dem spekulativen Leerstand ein Ende zu setzen.

Das Pikante daran: Das Haus gehört dem kommunalen Wohnungsbauunternehmen Stadt und Land, das als Landesgesellschaft mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinerlei Spekulationsabsichten hegt. Hausbesetzungen sind nach § 123 des Strafgesetzbuchs (StGB) Hausfriedensbruch und werden dementsprechend strafrechtlich verfolgt. Grüne und Linke sehen das scheinbar anders: Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Berliner Grünen, hält den zivilen Ungehorsam für legitim. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher hält die Hausbesetzung für ein nachvollziehbares politisches Zeichen – und bittet den Chef der Stadt und Land, seine Anzeige zurückzuziehen. Warum sollte Ingo Malter das tun? Auch unter Rot-Rot-Grün gelten Recht und Gesetz. Und zwar für Linke genauso für Rechte oder die in der Mitte. Dass Menschen ihrer Angst vor steigenden Mieten Ausdruck verleihen, ist ihr gutes Recht. Sie können dagegen demonstrieren. Wenn sie möchten sogar täglich – aber bitte im Rahmen des Rechtsstaats.

Gregor Marweld: „Der Rechtsstaat gilt für Rechte wie Linke gleichermaßen.“

Spekulativer Leerstand ist zu verurteilen – keine Frage. Doch selbst der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild ist der Meinung, dass der aktuelle Wohnungsmangel nicht am spekulativen Wohnungsleerstand liegt. Wie viel Leerstand es in Berlin wirklich gibt, ist nicht bekannt, da es an Erhebungsinstrumenten fehlt. Allerdings gibt es ein Instrument, legal gegen Leerstand vorzugehen: Das Zweckentfremdungsverbot enthält einen Passus, der es dem Senat ermöglicht, den Eigentümer kurzfristig zu enteignen, um die Häuser in einen vermietungstauglichen Zustand zu bringen. In Hamburg wird dies bereits mit Erfolg praktiziert: In einem ersten Schritt versucht man, den Eigentümer unter Androhung eines fünfstelligen Zwangsgelds dazu zu bewegen, sein Eigentum zu sanieren. Reagiert dieser nicht, wird die Immobilie kurzerhand vom Bezirksamt beschlagnahmt und einem Treuhänder übergeben, der sie saniert und vermietet. Anschließend erhält der Eigentümer seine nunmehr vermietete Immobilien inklusive der Rechnung für die Sanierungskosten zurück. Liebe Frau Lompscher, die Bekämpfung von Leerstand ist möglich – und dies ganz legal!

27. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Denkverbote zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums müssen fallen.“

von Gregor Marweld

In einem offenen Brief an Bausenatorin Lompscher hat Immobilienentwickler Arne Piepgras vorgeschlagen, die innerstädtischen Kleingartenanlagen mit günstigen Wohnungen zu bebauen. Auf 3000 Hektar Fläche, die aktuell für Laubenkolonien vorgesehen sind, könnten nach Ansicht von Piepgras 400.000 Wohnungen entstehen. Den Kleingärtnern könnten im Gegenzug Flächen im Umland angeboten werden. Statt für hunderttausende Neu-Berliner Wohnungen im Umland zu errichten, die Tag für Tag pendeln müssten, wäre dies die ökologisch sinnvollere Variante. Denn Laubenpieper nutzen ihren Kleingarten in der Regel nur am Wochenende und müssten so nur einmal hin und zurück. Ein Vorschlag, über den es sich aus Mangel an Alternativen nachzudenken lohnt.

Gregor Marweld: „Berlin bietet ausreichend Grünflächen, braucht aber dringend Wohnraum.“
Doch die Kleingärten sind dem rot-rot-grünen Senat heilig. „Kleingärten werden dauerhaft gesichert“, heißt es dazu im Koalitionsvertrag. Doch braucht eine grüne Stadt wie Berlin wirklich 70.000 Kleingärten? Die Idee Kleingärten entstand in einer Zeit, als die Wohnungen noch keinen Balkon hatten. Heute hat nahezu jede Wohnung einen Balkon, weil er für Mieter und Käufer auf der Wunschliste ganz oben steht. Zudem besteht Berlin zu 32 Prozent aus Grünflächen. Der Weg in den nächstgelegenen Park ist von keinem Ort in Berlin länger als 500 Meter. Hinzu kommen Urban Gardening und Urban Farming Flächen, auf denen man gemeinsam mit anderen nach Herzenslust Blumen züchten oder Gemüse anbauen kann.

Dass der Senat sein Bekenntnis zur Erhaltung der Kleingartenkolonien kippt, ist angesichts der politischen Konstellation wenig wahrscheinlich. Wünschenswert wäre allerdings eine breite gesellschaftliche Diskussion über eine teilweise Bebauung der Flächen. Wenn nur die Hälfte bebaut würde, könnten immerhin noch 200.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Angesichts der mehr als angespannten Wohnraumsituation in Berlin darf es keine Tabus geben!

20. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerfreies Spekulations-Roulette beenden.“

von Gregor Marweld

Angesicht 194.000 fehlender Wohnungen und einer sich immer schneller nach oben bewegenden Mietpreisspirale muss der Berliner Senat gegensteuern – in dem er die Hürden für Spekulanten erhöht und für seriöse Entwickler senkt.

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weiterer Anreiz eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer für schnelles Bauen denkbar.

Gregor Marweld: „Share Deals mit anteilsmäßiger Grunderwerbssteuer aushebeln.“

Die Grunderwerbssteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises. Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fließen 54 Millionen Euro Grunderwerbssteuer in die Landeskassen. Geld, mit dem der Bau von Sozialwohnungen finanziert werden könnte. Wenn die Investoren Grunderwerbssteuer zahlen würden. Doch die stehlen sie sich mit einem Trick aus der Verantwortung: Share Deal heißt das Zauberwort, das dafür sorgt, dass möglichst viel Geld in den Taschen der Investoren verbleibt und die Städte und Gemeinden dann leer ausgehen. Und das funktioniert so: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich dadurch die gesamte Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer ist damit faktisch ausgehebelt. Um dem steuerfreien Spekulations-Roulette ein für alle Mal einen Riegel vorzuschieben, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das Investoren verpflichtet, beim Erwerb von Anteilen – egal in welcher Größenordnung – Grunderwerbssteuer zu zahlen.

6. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Preiswerten Wohnraum gibt es ab Werk.“

von Gregor Marweld

Damit mehr bezahlbarer Wohnraum in den Innenstädten geschaffen werden kann, muss die Nachverdichtung möglichst preisgünstig erfolgen. Deshalb setzen kommunale Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren zunehmend auf die serielle Bauteilfertigung. Ganz neu ist die Idee nicht: Bereits 1927 experimentierten Mies van der Rohe und Le Corbusier mit Fertigbauteilen. In den 70er-Jahren feierte das serielle Bauen mit wenig attraktiven Plattenbausiedlungen seinen Durchbruch. Jetzt soll wieder in Serie gebaut werden – diesmal allerdings anspruchsvoll und individuell.

Die moderne serielle Bauteilfertigung ermöglicht es, Wohnungsgrundrisse individuell zu verändern und somit auf die wechselnden Bedürfnisse der Bewohner anzupassen. Durch die serielle Vorfertigung von Wänden, Fußböden und Decken inklusive Rohre, Bodenbeläge, Fußbodenheizung und Elektroverkabelung können die Baupreise je Quadratmeter Wohnraum, die derzeit bei über 3.000 Euro liegen, um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Neubaumieten unter 10 Euro je Quadratmeter rücken damit in greifbare Nähe. Und dies ohne Subventionen und steuerliche Anreize.

Gregor Marweld: „Mieten unter 10 Euro sind möglich.“

Doch die Investoren sind eher zurückhaltend. Zum einen, weil entsprechende Bauteilfabriken fehlen. Zum anderen, weil sich viele Kommunen mit der Genehmigung der standardisierten Typenhäuser schwertun. So herrscht in mancher Baubehörde die Angst, dass ihre Städte durch monotone mehrgeschossige Fertighäuser verschandelt werden. Bereits realisierte Projekte beweisen allerdings das Gegenteil: Wenn gute Architekten am Werk sind, lassen sich mit Fertigteilen erstellte Gebäude kaum von traditionell gebauten unterscheiden. Mitmachen müssen allerdings auch die Behörden. Denn günstige Typenhäuser werden nur dann zu günstigem Wohnraum, wenn die Bauaufsicht auf teure Tiefgaragenplätzen verzichtet, die die Mieten um 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.

Gregor Marweld: „Moderne Serienfertigung ermöglicht attraktive Architektur.“

Dass serielles Bauen der Moderne absolut nichts mehr mit den Plattenbauten der 70er Jahre zu tun hat, beweist z.B. der Tour Total in Berlin. Die Deutschlandzentrale des französischen Mineralölkonzerns Total in der Nähe des Hamburger Bahnhofs wurde nach Entwürfen des Architektenbüros Barkow Leibinger gestaltet. Die Fassade besteht aus 1.300 vorgefertigten Beton-Fertigteilelementen. Das Hochhaus wurde 2014 mit dem Architekturpreis Beton ausgezeichnet.
Ein weiteres serielles Bauprojekt lässt sich in der Nachbarschaft des IBA-Geländes in Hamburg-Wilhelmsburg besichtigen. Hier hat das Architekturbüro Sauerbruch Hutton 371 Mikroapartments aus komplett vorgefertigten Modulen entwickelt. Die Fertigteile wurden im Werk hergestellt und mussten auf der Baustelle lediglich montiert werden. Nach dem Bau der Betonsockelkonstruktion wurde der Gebäudekomplex in nur vier Monaten errichtet. Der Quadratmeterpreis betrug 1.400 Euro.

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerliche Anreize für seriöse Entwickler schaffen.“

von Gregor Marweld

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weitere Anreize für die schnelle Schaffung von Wohnraum wären eine Senkung des Umsatzsteuersatzes auf Bauleistungen sowie die Reduzierung der Grunderwerbssteuer denkbar.

Einen weiteren Hebel, um Spekulationen entgegen zu wirken, könnte die Neuregelung der aktuell diskutierten Grundsteuer bieten. Die Neuregelung ist nötig, weil die aktuelle Grundsteuer gegen das Gleichheitsgesetz verstößt. Während Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in den ostdeutschen Bundesländern auf Einheitswerten aus dem Jahr 1935 basieren, liegen in Westdeutschland Einheitswerte aus dem Jahr 1964 zugrunde. Wie die Neuregelung aussehen wird, ist derzeit unklar. Länder und Kommunen schlagen einen Kostenwert vor, bei dem neben dem Grundstückswert auch das Baujahr, die Herstellungskosten sowie der aktuelle Zustand des Gebäudes einfließt. Der Deutsche Mieterbund, Wohnungsmarktexperten sowie das Institut der Deutschen Wirtschaft schlagen vor, die Grundsteuer als reine Bodensteuer zu erheben.

Würde sich die Grundsteuer künftig an der Grundstücksfläche orientieren, wären unbebaute Grundstücke genauso hoch besteuert wie bebaute. Wer sein Grundstück also brachliegen lässt, würde mit einer relativ hohen Steuer ohne entsprechende Einnahmen „bestraft“. Verschärfen könnte man diese Form der „Bestrafung“ dahingehend, dass die Grundsteuer so lange verdoppelt wird, bis gebaut wird. Auf der anderen Seite könnten man demjenigen, der wirklich baut, die Grundsteuer für ein Jahr erlassen.