Gregor Marweld: Berlins Potenzial am Immobilienmarkt ist ungebrochen

Gregor Marweld - Berlin

Gregor Marweld, Immobilienexperte und Geschäftsführer der Formac Consult Real Estate sieht Berlin heute als eine Stadt mit einem großen Potenzial. Die deutsche Hauptstadt ist zu einer Metropole geworden, die im Mittelpunkt internationalen Interesses steht. Das hat zu einer hohen Zuwachsrate geführt, die wiederum den Immobilienmarkt belebt.

Berlin – eine Millionenstadt mit Anziehungskraft

Berlin hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Bekannt ist sie mittlerweile, für internationales Flair und hohe Lebensqualität. Wohnen in der City ist heute modern. Besonders die neuen Wohnprojekte, wie sie von Immobilienspezialisten wie Gregor Marweld angeboten werden, sind bei jungen Familien gefragt. Man lebt in der Nähe von einem reichhaltigen Angebot von Arbeitsstellen und für die Kinder gibt es ein modernes Bildungsangebot.

Die Infrastruktur ist ausgezeichnet und die Bewohner der City finden nach Feierabend unzählige Möglichkeiten, um sich zu entspannen und zu unterhalten. Neu entstehende Wohnanlagen, die von Immobilienexperten wie Gregor Marweld entworfen werden, beinhalten Grünanlagen, die für einen Ausgleich zum geschäftigen Leben der Innenstadt. Natürlich sind auch die Universitäten ein Anziehungspunkt für junge Menschen. In Berlin zu studieren heißt Bildung in einer internationalen Atmosphäre zu genießen. Hier entstehen Netzwerke, die weit über Deutschland hinausgehen. So ist es kein Wunder, das Wohnen in der Hauptstadt stets beliebter wird und auch viele Existenzgründer eine Schaffenswelt in der Stadt finden. Berlin gilt heute als Start-up Hub, der eine große kreative Gemeinde in die Stadt gezogen hat.

Gregor Marweld: Ohne Wohnraum geht nichts

Die neue Beliebtheit von Berlin als Wohnort bringt auch einen erhöhten Bedarf an Wohnraum mit sich. Gregor Marweld befasst sich bereits seit Jahren damit, den dringend benötigten Wohnraum bereitzustellen. Dabei entstehen interessante Projekte, die dazu beitragen, dass sich wandelnde Stadtbild stets attraktiver zu gestalten. Doch werden laut Gregor Marweld trotz großer Bauaktivität längst noch nicht genug neue Wohnungen geschaffen, um die ständig steigende Nachfrage zu befriedigen. Daher befürwortet Gregor Marweld auch, dass Politik und Bausektor Hand in Hand arbeiten sollten. Hier sollen schnellere Genehmigung von Neubauten und auch eine Bereitstellung von öffentlichen Flächen erzielt werden. Nur so kann dem Bauwesen neuer Auftrieb gegeben werden.

Ein neuer Trend zeichnet sich ab

Gregor Marweld ist davon überzeugt, dass die Attraktivität von Berlin auch weiterhin bestehen bleibt. Zeitgleich heißt das aber auch, dass der Bedarf an Wohnungen weiterhin steigen wird. So ist Berlin auch in Zukunft als Potenzial zu betrachten, wenn es um das Investieren in Immobilien geht. Miet- und Verkaufspreise werden laut Gregor Marweld auch weiterhin stabil bleiben. Dass bedeutet speziell für den privaten Sektor, dass langfristige Investitionen in Berliner Wohnungen zwingend notwendig sind. Während in vielen ländlichen Kreisen die Nachfrage für Wohnraum heute rückläufig ist, erweisen sich Ballungszentren wie Berlin als eine sichere Anlage. So wird man in Berlin auch in den nächsten Jahren auf viele Neubau Projekte hoffen dürfen, die dem akuten Wohnungsmangel Abhilfe schaffen. Ganz zu schweigen von der hohen Lebensqualität der Hauptstadt, die weiterhin weit oben bleibt.

Gregor Marweld: Zeitgemäße Wohnideen brauchen neue Entwicklungsräume 

Gregor Marweld - Wohnideen

Der Markt ächzt vor Erschöpfung. Gerade in Metropolen wie Berlin gibt es kaum noch Bauflächen zur Errichtung neuer Quartiere. Mit Know-how und langjähriger Erfahrung findet Gregor Marweld, Geschäftsführer der Formac Consult Real Estate GmbH die Filetstücke. Diese werden saniert und bieten Investitionen für Zukunftsvisionäre. „Mit der Erschließung des 14. Bezirks ergeben sich neue Chancen und eine ganze Bandbreite an Möglichkeiten“, sagt er zum neuesten Projekt, das sich in eine Reihe bereits erfolgreicher Projekte des Unternehmens einreiht.

Es gibt aktuelle Trends und zukünftige Trends. Die derzeitigen Trendbezirke explodieren nicht nur bei Mieten und Quadratmeterpreisen, sondern auch in Bezug auf ihre Bewohner. Neue Ideen sind gefragt.

Historische Gemäuer mit modernstem Innenausbau

Der Berliner schätzt seine hohen Decken und den Altbau-Charme, den kein neu gebautes Objekt bieten kann. „Wir konzentrieren uns daher auf Altbauten mit Stuck, einer historischen Fassade und dem Charme vergangener Zeiten“, sagt Gregor Marweld und spricht damit seinen Fokus auf Denkmalimmobilien an. Aber auch der Neubau verbindet die Wünsche von Alt- und Neuberlinern. Deren Ansprüche sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewandelt haben. „Im Fokus stehen ganz klar historische Gemäuer, hinter deren Türen sich der Luxus der Moderne befindet.“ Da die Ressource „Denkmalimmobilie“ allerdings verknappt ist, gibt es neue Möglichkeiten und vor allem: neue Stadtteile, die es zu erschließen gilt.

Gregor Marweld zeichnet sich seit vielen Jahren durch sein Gespür für sich anbahnende Trends aus. Das Konzept eines guten Immobilienexperten basiert nicht darauf, allein in vorhandene Trendbezirke zu investieren. Die Kunst und damit auch die Rendite für Investoren liegt in den Regionen, die sich zu einem Trend entwickeln werden und daher zum aktuellen Zeitpunkt noch ausreichend Potenzial bieten.

„Wir wissen, was der Berliner heute wünscht und worauf es wirklich ankommt. Platz zum Leben, die Aussicht und die Einbindung in eine top Infrastruktur sind Werte, die bei der Auswahl aller Objekte und in der Erschließung neuer Entwicklungsräume bis oben auf der Agenda stehen.“

Gregor Marweld: „Berlin hat weitaus mehr Potenzial als gedacht.“

Auch wenn sich Büro- und Gewerbeflächen verknappen, bezahlbarer Wohnraum zur Miete oder zum Kauf kaum noch auffindbar ist und top Lagen vergeben sind: es gibt mehr Möglichkeiten, als Zuzügler und angestammte Berliner vermuten. Der 14. Bezirk ist die Lösung, wenn es um Neuentwicklungen von Lebensräumen geht. Modernste Quartiere, die mehr als nur reiner Wohnraum sind, stehen aktuell sehr hoch im Kurs. Hier setzt Gregor Marweld an und schafft Areale zum Leben und Wohlfühlen.

Gregor Marweld: „Preiswerten Wohnraum gibt es ab Werk.“

regor Marweld - Wohnraum

von Gregor Marweld

Damit mehr bezahlbarer Wohnraum in den Innenstädten geschaffen werden kann, muss die Nachverdichtung möglichst preisgünstig erfolgen. Deshalb setzen kommunale Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren zunehmend auf die serielle Bauteilfertigung. Ganz neu ist die Idee nicht: Bereits 1927 experimentierten Mies van der Rohe und Le Corbusier mit Fertigbauteilen. In den 70er-Jahren feierte das serielle Bauen mit wenig attraktiven Plattenbausiedlungen seinen Durchbruch. Jetzt soll wieder in Serie gebaut werden – diesmal allerdings anspruchsvoll und individuell.

Die moderne serielle Bauteilfertigung ermöglicht es, Wohnungsgrundrisse individuell zu verändern und somit auf die wechselnden Bedürfnisse der Bewohner anzupassen. Durch die serielle Vorfertigung von Wänden, Fußböden und Decken inklusive Rohre, Bodenbeläge, Fußbodenheizung und Elektroverkabelung können die Baupreise je Quadratmeter Wohnraum, die derzeit bei über 3.000 Euro liegen, um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Neubaumieten unter 10 Euro je Quadratmeter rücken damit in greifbare Nähe. Und dies ohne Subventionen und steuerliche Anreize.

Gregor Marweld: „Mieten unter 10 Euro sind möglich.“

Doch die Investoren sind eher zurückhaltend. Zum einen, weil entsprechende Bauteilfabriken fehlen. Zum anderen, weil sich viele Kommunen mit der Genehmigung der standardisierten Typenhäuser schwertun. So herrscht in mancher Baubehörde die Angst, dass ihre Städte durch monotone mehrgeschossige Fertighäuser verschandelt werden. Bereits realisierte Projekte beweisen allerdings das Gegenteil: Wenn gute Architekten am Werk sind, lassen sich mit Fertigteilen erstellte Gebäude kaum von traditionell gebauten unterscheiden. Mitmachen müssen allerdings auch die Behörden. Denn günstige Typenhäuser werden nur dann zu günstigem Wohnraum, wenn die Bauaufsicht auf teure Tiefgaragenplätzen verzichtet, die die Mieten um 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.


Gregor Marweld: „Moderne Serienfertigung ermöglicht attraktive Architektur.“

Dass serielles Bauen der Moderne absolut nichts mehr mit den Plattenbauten der 70er Jahre zu tun hat, beweist z.B. der Tour Total in Berlin. Die Deutschlandzentrale des französischen Mineralölkonzerns Total in der Nähe des Hamburger Bahnhofs wurde nach Entwürfen des Architektenbüros Barkow Leibinger gestaltet. Die Fassade besteht aus 1.300 vorgefertigten Beton-Fertigteilelementen. Das Hochhaus wurde 2014 mit dem Architekturpreis Beton ausgezeichnet.
Ein weiteres serielles Bauprojekt lässt sich in der Nachbarschaft des IBA-Geländes in Hamburg-Wilhelmsburg besichtigen. Hier hat das Architekturbüro Sauerbruch Hutton 371 Mikroapartments aus komplett vorgefertigten Modulen entwickelt. Die Fertigteile wurden im Werk hergestellt und mussten auf der Baustelle lediglich montiert werden. Nach dem Bau der Betonsockelkonstruktion wurde der Gebäudekomplex in nur vier Monaten errichtet. Der Quadratmeterpreis betrug 1.400 Euro.

Gregor Marweld: „Katerstimmung trübt langsam die Kauflaune.“

Gregor Marweld - Junkerstr.

von Gregor Marweld

Im kürzlich vorgestellten Frühjahrsgutachten warnt der Rat der Immobilienweisen vor einer Blasenbildung. Grund dafür sind nicht allein die absurd hohen Kaufpreise. Was die Gutachter besonders beunruhigt, ist die immer stärker auseinanderklaffende Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen: Während sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 im Bundesdurchschnitt um 37 Prozent erhöht haben, legten die Mieten „nur“ um 9,4 Prozent zu. Je mehr sich die Schere öffnet, desto höher das Risiko, dass Investoren die Kredite nicht mehr aus dem Cashflow bedienen können und nachschießen müssen. Besonders groß ist die Lücke in Boom-Metropolen wie Berlin: Hier sind die Kaufpreise um 50 Prozent höher, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre.

Was die Zahl der benötigten und fertiggestellten Wohnungen betrifft, schließt sich die Schere zunehmend: Wurden 2014 in Berlin lediglich 8.700 Wohnungen fertiggestellt, erhöhte sich die Zahl 2016 bereits auf 13.700 und wird in diesem Jahr bei geschätzten 18.700 liegen. Damit würde erstmalig so viel Wohnraum entstehen, wie von neu Hinzuziehenden benötigt wird. Was den angespannten Berliner Wohnungsmarkt zusätzlich entspannt, ist die Tatsache, dass pro Jahr 10.000 Berliner ins Brandenburger Umland ziehen. Im Berliner Speckgürtel sind die Kaufpreise je nach Region rund 1.000 Euro niedriger als in der Hauptstadt, sodass sich der Traum vom eigenen Haus vor den Toren Berlins noch vergleichsweise günstig erfüllen lässt.

Gregor Marweld: „Leipzig wird zum neuen Berlin.“

Zudem basiert das aktuelle Bevölkerungswachstum in Berlin vor allem auf dem Zuzug junger Menschen. Rund 95 Prozent sind zwischen 18 und 35 Jahre alt. Sie kommen in die Hauptstadt, um hier zu studieren oder die ersten Sprossen auf der Karriereleiter zu erklimmen. Und müssen erkennen, dass sich die hohen Berliner Mieten mit Bafög oder einem Trainee-Gehalt nur schwer bezahlen lassen. Laut Beobachtungen der Immobilienweisen ziehen die „jungen Wilden“ verstärkt nach Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

Die Party geht langsam zu Ende. Die Karawane zieht weiter.

Gregor Marweld: „Der Berliner Senat muss der bodenlosen Preistreiberei einen Riegel vorschieben.“

Gregor Marweld - Immobilieneigentümer

Von Gregor Marweld

Nach den neuesten Bodenrichtwerten sind die Grundstückpreise um weitere 40 Prozent gestiegen. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter.   Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen.

Bima ist größter Immobilieneigentümer Deutschland

Der Berliner Senat will die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbaren Wohnraum den Zuschlag erhält. Doch die Versorgung der Immobilienwirtschaft mit preisgünstigem Bauland ist nicht nur eine Sache der Kommunen. Mit 470.000 Hektar Bauland und 37.000 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Obwohl ein dramatischer Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen herrscht, hat die dem Bund gehörende Bima in den letzten Jahren lediglich elf Grundstücke zu vergünstigten Preisen an Länder und Kommunen verkauft. Das liegt vermutlich nicht zuletzt daran, dass sie von großer Bedeutung für den Finanzminister ist: Im vergangenen Jahr überwies sie 2,2 Milliarden Euro an den Haushalt – eine willkommene Finanzspritze, die nur möglich ist, wenn man die Grundstücke weiterhin meistbietend verkauft.

Stiftung für bundeseigene Grundstücke

Wohnungsmarkt-Experten schlagen eine Stiftung für bundeseigene Grundstücke vor, die nichts verkauft, sondern Grund und Boden in Erbpacht vergibt. Auf diese Weise könnten sowohl bezahlbarer Wohnraum als auch völlig neue Wohnformen entstehen. Wie es gehen kann, zeigt die Stadt Tübingen. Statt Riesengrundstücke meistbietend an reiche Investoren zu verkaufen, vergibt die Stadt kleinteilige Grundstücke an Bürger mit guten Ideen. Mit der Auflage, dass im Erdgeschoss Gewerbeflächen entstehen. Das soll die Stadt lebendig und lebenswert machen.

Wien kauft und schafft Baurecht

Einen anderen Weg beschreiten unsere österreichischen Nachbarn: In Wien kauft die Stadt potenzielles Bauland auf, schafft Baurecht, und verkauft dies günstig an zumeist gemeinnützige Bauträger. Der Gewinn wird in neues Bauland investiert. Das hält die Preise im Rahmen und erleichtert die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Die Fördermittelausgaben Wiens für Wohnungsbau sind zwar deutlich höher als in Berlin, allerdings spart die Stadt dies an anderer Stelle – etwa bei der Mietbeihilfe für einkommensschwache Haushalte – wieder ein.

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene

und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit den  Immobilien-Themen, die  die Hauptstadt bewegen.

Gregor Marweld: „Über den Tellerrand hinausschauen und sich von anderen Städten inspirieren lassen.“

Marwelds Meinung 2

Von Gregor Marweld

Während ihrer Klausurtagung am 20. und 21. Januar in Hamburg haben sich die Berliner Abgeordneten der SPD-Fraktion auch über die wohnungspolitischen Leuchtturm-Projekte der Hansestadt informiert. Gut so, denn gute Anregungen kann der Berliner Senat durchaus gebrauchen.

Die Hamburger Wohnungsbau-Bilanz kann sich sehen lassen: Seit 2011 wurden knapp 73.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt und Förderzusagen für fast 15.000 Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ausgesprochen. 2017 hat Hamburg das vereinbarte Ziel von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr sogar um 3.411 übertroffen. Darüber hinaus wurden im vergangenen Jahr 2.433 Mietwohnungen im geförderten Neubau fertig gestellt sowie 2.290 neue Wohneinheiten bewilligt. Hinzu kommen 1.017 zusätzliche Wohneinheiten in Flüchtlingsunterkünfte. Damit wurden die Zielzahlen im sozialen Wohnungsbau zum sechsten Mal in Folge erreicht. Die Kapazitäten in der Neubauförderung sollen von derzeit 2.000 auf 3.000 öffentlich-geförderte Wohnungen aufgestockt werden.

Was macht das im Vergleich zu Berlin kleine Hamburg besser? Senat und Bezirke haben vereinbart, den Neubau von Mietwohnungen unter anderem dadurch anzukurbeln, dass Baugenehmigungen spätestens nach sechs Monaten erteilt werden und die strategische Erschließung potenziellen Baulands vorangetrieben wird.

Mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft, dem städtischen Wohnungsunternehmen SAGA und unter partnerschaftlicher Beteiligung des Hamburger Mietervereins vereinbarte der Senat im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ verbindliche Quoten für den Bau von Wohnungen, die nicht nur eingehalten, sondern teilweise sogar übertroffen werden.

Die Stadt macht Investoren genaue Vorgaben und schöpft die ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Einflussnahme aus. Werden städtische Grundstücke für Neubauprojekte verkauft, prüft der Senat die Konzepte der Interessenten vor allem in Bezug auf die Zahl der geplanten öffentlich geförderten Mietwohnungen, bevor er sich für ein Konzept entscheidet.

Jährlich werden Mittel für den Bau von mindestens 3.000 Mietwohnungen mit 15-jähriger Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen über die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) bereitgestellt.