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30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerliche Anreize für seriöse Entwickler schaffen.“

von Gregor Marweld

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weitere Anreize für die schnelle Schaffung von Wohnraum wären eine Senkung des Umsatzsteuersatzes auf Bauleistungen sowie die Reduzierung der Grunderwerbssteuer denkbar.

Einen weiteren Hebel, um Spekulationen entgegen zu wirken, könnte die Neuregelung der aktuell diskutierten Grundsteuer bieten. Die Neuregelung ist nötig, weil die aktuelle Grundsteuer gegen das Gleichheitsgesetz verstößt. Während Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in den ostdeutschen Bundesländern auf Einheitswerten aus dem Jahr 1935 basieren, liegen in Westdeutschland Einheitswerte aus dem Jahr 1964 zugrunde. Wie die Neuregelung aussehen wird, ist derzeit unklar. Länder und Kommunen schlagen einen Kostenwert vor, bei dem neben dem Grundstückswert auch das Baujahr, die Herstellungskosten sowie der aktuelle Zustand des Gebäudes einfließt. Der Deutsche Mieterbund, Wohnungsmarktexperten sowie das Institut der Deutschen Wirtschaft schlagen vor, die Grundsteuer als reine Bodensteuer zu erheben.

Würde sich die Grundsteuer künftig an der Grundstücksfläche orientieren, wären unbebaute Grundstücke genauso hoch besteuert wie bebaute. Wer sein Grundstück also brachliegen lässt, würde mit einer relativ hohen Steuer ohne entsprechende Einnahmen „bestraft“. Verschärfen könnte man diese Form der „Bestrafung“ dahingehend, dass die Grundsteuer so lange verdoppelt wird, bis gebaut wird. Auf der anderen Seite könnten man demjenigen, der wirklich baut, die Grundsteuer für ein Jahr erlassen.

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Über den Tellerrand hinausschauen und sich von anderen Städten inspirieren lassen.“

Von Gregor Marweld

Während ihrer Klausurtagung am 20. und 21. Januar in Hamburg haben sich die Berliner Abgeordneten der SPD-Fraktion auch über die wohnungspolitischen Leuchtturm-Projekte der Hansestadt informiert. Gut so, denn gute Anregungen kann der Berliner Senat durchaus gebrauchen.

Die Hamburger Wohnungsbau-Bilanz kann sich sehen lassen: Seit 2011 wurden knapp 73.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt und Förderzusagen für fast 15.000 Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ausgesprochen. 2017 hat Hamburg das vereinbarte Ziel von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr sogar um 3.411 übertroffen. Darüber hinaus wurden im vergangenen Jahr 2.433 Mietwohnungen im geförderten Neubau fertig gestellt sowie 2.290 neue Wohneinheiten bewilligt. Hinzu kommen 1.017 zusätzliche Wohneinheiten in Flüchtlingsunterkünfte. Damit wurden die Zielzahlen im sozialen Wohnungsbau zum sechsten Mal in Folge erreicht. Die Kapazitäten in der Neubauförderung sollen von derzeit 2.000 auf 3.000 öffentlich-geförderte Wohnungen aufgestockt werden.

Was macht das im Vergleich zu Berlin kleine Hamburg besser? Senat und Bezirke haben vereinbart, den Neubau von Mietwohnungen unter anderem dadurch anzukurbeln, dass Baugenehmigungen spätestens nach sechs Monaten erteilt werden und die strategische Erschließung potenziellen Baulands vorangetrieben wird.

Mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft, dem städtischen Wohnungsunternehmen SAGA und unter partnerschaftlicher Beteiligung des Hamburger Mietervereins vereinbarte der Senat im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ verbindliche Quoten für den Bau von Wohnungen, die nicht nur eingehalten, sondern teilweise sogar übertroffen werden.

Die Stadt macht Investoren genaue Vorgaben und schöpft die ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Einflussnahme aus. Werden städtische Grundstücke für Neubauprojekte verkauft, prüft der Senat die Konzepte der Interessenten vor allem in Bezug auf die Zahl der geplanten öffentlich geförderten Mietwohnungen, bevor er sich für ein Konzept entscheidet.

Jährlich werden Mittel für den Bau von mindestens 3.000 Mietwohnungen mit 15-jähriger Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen über die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) bereitgestellt.

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Planungs- und Genehmigungsprozesse müssen erheblich beschleunigt werden.“

Von Gregor Marweld

Das größte Hemmnis bei der Schaffung dringend benötigten Wohnraums sind die langsamen Prozesse zwischen der Beantragung der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung. Um 1.000 Wohnungen zu bauen, ist ein Bebauungsplan erforderlich, der in Berlin im Durchschnitt drei Jahre dauert – wenn alles glatt läuft. Hinzu kommen drei Jahre Bauzeit. Frühestens sechs Jahre nach Planungsbeginn können also die Mieter ihre neue Wohnung beziehen. Etwas schneller geht es bei Lückenschließungen, die nach § 34 des Baugesetzbuches errichtet werden können. Aber auch hier dauern Planung, Genehmigung und Bau insgesamt etwa zweieinhalb Jahre.

Es muss also eine deutliche Beschleunigung bei der Planungs- und Genehmigungspraxis geben. Das erfordert die personelle Aufstockung aller am Prozess beteiligten Behörden sowie die konsequente Umstellung der Planungs- und Genehmigungsprozesse auf paralleles Arbeiten und eine kooperative Entscheidungsfindung.

Eine weitere Hürde ist die unterschiedliche Handhabung der Bauanträge in den einzelnen Bezirken. Obwohl alle Anträge und Genehmigungen auf derselben Rechtsgrundlage basieren, werden die Regelungen von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich ausgelegt. Für Unternehmen, die laut einer Studie des DIHK pro Jahr rund 150 Anträge und Genehmigungen benötigen, ist das eine Zumutung. Wünschenswert wäre eine konsequente Digitalisierung der Prozesskette mit einem zentralen Portal für alle unternehmensrelevanten Antrags- und Genehmigungsverfahren. Das würde den bürokratischen Aufwand deutlich reduzieren und Immobilienentwickler könnten sich endlich auf das konzentrieren, was sie eigentlich wollen: dringend benötigten Wohnraum schaffen.