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27. Juni 201827. Juni 2018

Gregor Marweld informiert: In Immobilien investieren schafft Vorteile

von Gregor Marweld

In der heutigen Zeit ist Betongold sprichwörtlich „Gold wert“. Auf der Bank erwirtschaftet Ihr Geld keine Zinsen und kapitalbildende Versicherungen haben längst an Attraktivität und Sicherheit verloren. Seit mehr als 20 Jahren ist Gregor Marweld in den Bereichen Immobilienentwicklung, Anlageberatung und Vermögensverwaltung tätig. Als Geschäftsführer der Formac Consult Real Estate GmbH ist Marweld der Ansprechpartner, wenn es um rentable Immobilienportfolien für private und gewerbliche Anleger geht.

Warum Immobilien?

Vor allem Kleinanleger stellen sich diese Frage. Nicht jeder hat die finanzielle Möglichkeit, ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus zur späteren Vermietung zu erwerben. In Immobilien investieren bietet eine Bandbreite an Möglichkeiten, die über den physischen Kauf von Betongold hinausgeht. „Immobilienportfolien sind für jedermann erschwinglich“, sagt Gregor Marweld spricht damit die personalisierten Investments an. Auch Kleinanleger können in Immobilien gehen und im Rahmen ihrer Möglichkeiten investieren. Seit 1997 ist die Formac Consult Real Estate GmbH unter der Geschäftsführung von Gregor Marwelt in Berlin tätig. Mit einem Investitionsvolumen von rund 240 Millionen Euro gehört das Unternehmen zu den führenden Playern der Metropole.

Gregor Marweld: „Die Stadt boomt!“

„Immobilien sind wertstabil und wertsteigernd. In kaum einem anderen Bereich lassen sich aktuell so hohe Renditen erzielen, wie es in der Immobilienwirtschaft der Fall ist.“ Marwelds Meinung steht vor allem für den Berliner Immobilienmarkt. „Hier gibt es eine Menge Potenzial für Anleger, egal mit welcher Summe sie ein Investment tätigen.“ Überdurchschnittliche Chancen und nachhaltige Strategien „Die Stadt boomt.“ Diese drei Worte treffen die Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt ohne Umschweife. Die dynamische Stadt wächst kontinuierlich und ein Ende des Trends, in Berlin zu leben und zu arbeiten, ist nicht in Sicht. Hinzu kommt die Verknappung von Wohnraum, die sich seit einigen Jahren kontinuierlich zuspitzt. Mit einem Investment in Immobilien in Berlin kann man also gar keinen Fehler machen. „Wichtig ist, dass der Kunde ein maßgeschneidertes Produkt und kein Schubladeninvestment bekommt.“

Gregor Marweld ermittelt den Bedarf seiner Klienten mit höchster Präzision und präsentiert Produkte, die zum Kunden, seinem Risikomanagement und seiner Renditevorstellung passen. „Es sind längere und kürzere Investments möglich“, sagt Gregor Marweld. „In beiden Fällen ist ein Immobilieninvestment eine sichere und gute Altersvorsorge. Wer kein Eigenheim finanzieren und dennoch vom Immobilienmarkt profitieren möchte, ist mit einem Angebot der Formac Consult Real Estate GmbH bestens beraten.“

Der Kauf von Immobilien und das Angebotsportfolio von Investments erfolgt mit größter Sorgfalt.

Gregor Marweld bezieht sich bei der Aufnahme von Objekten ins Kontingent der Formac Consult Real Estate GmbH ausschließlich auf Stadtteile, die aktuell und in Zukunft gefragt sind. „Verändert sich der Markt, passen wir unsere Orientierung an.“ Die Immobilienbranche ist aktuell einer der wenigen Märkte, wo man sein Geld arbeiten lassen und Renditen erzielen kann. Diesen Satz kann Gregor Marweld nicht oft genug betonen. Er bezieht sich dabei auf seine langjährige Erfahrung und die Kenntnis zur aktuellen Marktlage sowie den Zukunftstrends bezieht. „Gerade Berlin steht im Fokus. Der unaufhaltsame Boom schafft neue Perspektiven und bildet eine ideale Grundlage für ein Investment mit Renditegarantie.“

Wer jetzt handelt, hat am Berliner Immobilienmarkt die besten Chancen auf hohe Renditen.

21. Juni 2018

Gregor Marweld: Immobilien in Berlin als attraktive und chancenreiche Kapitalanlage

Berlin boomt und zählt zu den europäischen Trendstädten, in denen sich der Fokus auf den Immobilienmarkt lohnt. Gregor Marweld, Geschäftsführer der Formac Consult Real Estate GmbH, weiß wovon er spricht und empfiehlt interessierten Anlegern ein Investment in Immobilienfonds. Seit mehr als 20 Jahren ist Gregor Marweld ein Experte in der Immobilienentwicklung, der Anlageberatung und Vermögensverwaltung. Die Kompetenz aus diesen drei Geschäftszweigen macht ihn zum richtigen Ansprechpartner, wenn es um zukunftsvisionäre Investitionen geht. Ein exzellentes Image in der Immobilienwirtschaft und in der Politik eilen Marweld voraus. Auf dieser Basis hat er mit der Formac Consult Real Estate GmbH ein riesiges Netzwerk aufgebaut und viele attraktive Partner ins Boot geholt.

„Man muss nicht unbedingt ein Eigenheim kaufen oder zur Vermietung bestimmte Immobilien erwerben, um sich die Rendite auf dem Markt zu sichern. Während Banken und Versicherungen keinen Gewinn mehr abwerfen, können Anleger mit Immobilieninvestments von einem wachsenden Markt profitieren.“

Immobilieninvestments auch für Kleinanleger

Mit einer Anlage am Immobilienmarkt müssen Interessenten nicht primär nur den Kauf von Betongold verbinden. Auch wenn dies der erste Gedanke ist, gibt es zahlreiche weitere, nicht weniger rentable Möglichkeiten. „Immobilienportfolios nach Maß sind optimale Anlagen für Kunden, die einen kleineren Betrag anlegen und Rendite erzielen möchte. Die Formac Consult Real Estate GmbH erstellt personalisierte Portfolien, die gezielt auf das Rendite- Risikoprofil des Einzelnen abgestimmt sind.“ Seit 1997 ist Gregor Marweld eine feste Größe in der Berliner Immobilienwirtschaft. Mit Formac Consult kauft er Objekte in den angesagtesten Regionen der Stadt und schafft Beteiligungsoptionen für Kunden aus dem In- und Ausland.

„Jeder Betrag zählt“, sagt Gregor Marweld und spricht damit vor allem Kleininvestoren an. Die Projekte weisen bis zum heutigen Tage ein Investitionsvolumen von rund 240 Millionen Euro auf. „Daran waren professionelle Investoren auf gewerblicher Basis, aber auch private Anleger mit kleineren Summen beteiligt. Die Renditechancen sind hoch und die Anlage ist eine sichere Vorsorge für den Lebensabend.“ Zu den bekanntesten Projekten gehört die historische AGFA-Fabrik, die auf 14.000 Quadratmetern erweitert wird und viel Raum für neue und alteingesessene Unternehmen in Berlin bietet. „Das ist ein durch viele verschiedene Investoren finanziertes Projekt“, informiert Gregor Marweld und weist damit auf die Chancen in der Landeshauptstadt hin.

Gregor Marweld: „Berlin verfügt über ein hohes Potenzial an Möglichkeiten“

Die Verknappung von Wohnraum und Gewerbeflächen in Berlin wächst. Der Bedarf nach Raum ist enorm und die Möglichkeiten scheinen begrenzt. „Nur wer Steine aus dem Weg räumt, kann das Potenzial nutzen und sich in Berlin etablieren.“ Mit der Beräumung von Steinen im metaphorischen Sinne kennt sich Gregor Marweld aus. Das lokale Immobilienkompetenzcenter Formac Consult bildet die Schnittstelle zwischen den Investoren und dem Berliner Immobilienmarkt. Gregor Marweld verbindet drei Kernkompetenzen und kennt nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern auch alle Aspekte und Faktoren in den Bereichen Anlagen und Vermögenswirtschaft. Er und sein Team unterstützen potenzielle Investoren dabei, das Potenzial in Berlin zu erkennen und Vorteile daraus zu gewinnen. Immobilienanlagen sind derzeit eine der wenigen Optionen, mit denen sich in einem transparenten Chancen-Risiko-Bereich hohe Renditen und damit starke Kapitalanlagen realisieren lassen.

13. Juni 2018

Gregor Marweld: „Berlin die Hauptstadt mit Potenzial“

Die Metropole in Deutschlands Mitte hat viel zu bieten. Nicht umsonst ist Berlin die Stadt mit der höchsten Zuzugsrate und einem kontinuierlichen Kostenanstieg bei Mieten und Quadratmeterpreisen. Gregor Marweld, Geschäftsführer der Formac Consult, erkennt das Potenzial und berät Investoren im Berliner Raum. Seit mehr als 20 Jahren ist Gregor Marweld in der Immobilienentwicklung, Anlageberatung und Vermögensverwaltung tätig. Sein Know-how bringt er in seinem Unternehmen ein, das bisher ein Investmentvolumen von 240 Millionen Euro getätigt hat.

„Durch die gute Lage, die optimale Infrastruktur und das Image der Stadt, zieht Berlin seit vielen Jahren Menschen aus Deutschland und der gesamten Welt an. Diese Menschen benötigen Wohnraum und suchen nach hochwertigen, bezahlbaren Lösungen in der Hauptstadt.“ An diesem Punkt sieht Gregor Marweld das Potenzial, von dem alle Investoren gleichermaßen profitieren. Ob im Neubau oder in der Sanierung von Wohneigentum: hohe Renditen sind im Direktkauf, aber auch beim Investment möglich.“ Die Formac Consult entwickelt personalisierte Immobilienportfolien, die auf den Anspruch, die Risikobereitschaft und die Renditevorstellung des jeweiligen Investoren abgestimmt sind. Da auch Kleinanleger und Privatpersonen investieren können, richtet sich das Angebot von Gregor Marweld an jedermann.

Immobilieninvestments als adäquate Kapitalanlage mit Renditevorzügen

„Es muss nicht immer das Eigenheim sein, wenn man in Immobilien investieren möchte. Betongold ist auch als Investment eine rentable Angelegenheit.“ Gregor Marweld bietet maßgeschneiderte Portfolien für Anleger, egal mit welcher Summe sie in Immobilien gehen und die Vorteile des Potenzials in Berlin genießen möchten. Durch den jährlichen Zuwachs an Bürgerinnen und Bürgern, ist die Hauptstadt eine wachstumsstarke Metropole. Auch in Zukunft wird sich diese Tendenz nicht ändern,
wie die Rückverfolgung der Zuwachsraten in den vergangenen 10 Jahren zeigt. „Da das Potenzial allerdings begrenzt ist, sollte man mit seiner Investition nicht zu lange warten. Irgendwann sind Investmentimmobilien in Berlin eine Rarität.“ Die Konditionen variieren. In einigen Regionen sind noch günstige Investitionen mit hoher Renditechance möglich. In den Trendbezirken ist das Investment teurer, aber auch hier erfüllt die
Rendite hohe Ansprüche. Fakt ist, dass sich ein früher Einstieg im Immobilienmarkt auszahlt. „Vor allem bei langfristigen Investitionen“, merkt Gregor Marweld an. Ein für den jeweiligen Klienten erarbeitetes Immobilienportfolio in Berlin ist eine gute Altersvorsorge und ebenso wertvoll wie die Immobilie als Sachwert.

Ein Ende der Beliebtheit der Landeshauptstadt Berlin ist nicht in Sicht

Neben den zahlreichen privaten Zuzüglern, ist Berlin auch ein äußerst interessanter Standort für globale Firmen. Das Potenzial beschränkt sich somit nicht nur auf Wohnimmobilien, sondern ermöglicht Investitionen in Gewerbekomplexe. „Für jeden Anspruch finden wir die passenden Optionen“, sagt Gregor Marweld als Geschäftsführer der Formac Consult. Damit sich ein Investment lohnt, werden konkrete Risiko-Renditepläne erstellt und aus ökonomischer Sicht betrachtet. Durch seine Erfahrung als Vermögensverwalter und Anlageberater ist Marweld ein Ansprechpartner, der Kompetenzen in Immobilien mit Know-how auf dem betriebswirtschaftlichen Sektor verbindet. Gregor Marweld weiß, wovon er spricht und greift auf seinen reichen Erfahrungsschatz zurück. Die Preise für Objekte haben sich stark erhöht und das wird sich nicht ändern, da die Nachfrage das Angebot bestimmt. Und die Nachfrage ist in Berlin und im Umland enorm.

8. Juni 2018

Gregor Marweld: „Einfach mal die Hausaufgaben machen.“

von Gregor Marweld

Als das Amt für Statistik Mitte Mai die Neubauzahlen für Berlin veröffentlichte, hatte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher endlich einmal Grund zur Freude: Fast 16.000 neue Wohnungen wurden im vergangenen Jahr fertigstellt – ein ordentliches Plus von 15 Prozent gegenüber 2016. Bereits bei einer aktuellen Stunde zum Thema bezahlbarer Wohnraum im April zeigte sich Katrin Lompscher mit der Wohnungsbau-Bilanz des Berliner Senats zufrieden: „Der Senat packt die Herausforderungen des Bevölkerungswachstums an. Es wird so unglaublich viel gebaut in dieser Stadt.“ Wer gute Arbeit leistet, darf stolz auf seine Leistung sein – keine Frage. Im Fall von Frau Lompscher hat die Sache allerdings einen Haken: Angesichts einer durchschnittlichen Bauzeit von mindestens zwei Jahren können die 16.000 neuen Wohnungen gar nicht auf Konto der Stadtentwicklungssenatorin gehen, die erst seit Ende 2016 im Amt ist. Die Lorbeeren gebühren vielmehr ihrem Vorgänger, dem heutigen Innensenator Wolfgang Geisel.

Gregor Marweld: „Alle Instrumente für mehr Wohnungsbau liegen auf dem Tisch.“

Laut dem IBB Wohnungsmarktbericht 2017 gibt die Wohnungsbau-Bilanz des rot-rot-grünen Senats eher wenig Grund zur Freude: Die Zahl der Baugenehmigungen für Mietshäuser ist im ersten Quartal 2018 um 18 Prozent zurückgegangen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden sogar 36 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt. Der durchschnittliche Mietpreis ist um zwölf Prozent angestiegen und hat erstmalig die 10-Euro-Marke pro Quadratmeter überschritten – und dies trotz Mietpreisbremse, Milieuschutz, kooperativem Baulandmodell und Neubaupakt. Statt einen vorausschauenden Kurs einzuschlagen und frühzeitig gegenzusteuern, fährt der Berliner Senat auf Sicht und manövriert den Wohnungsmarkt damit in unruhiges Fahrwasser. Die Politik fordert mehr günstigen Wohnraum, hat das Bauen aber selbst unattraktiv und teuer gemacht: Ständig werden neue Regulierungen geschaffen, Vorschriften erfunden, Steuern und Gebühren erhöht und Bauherren ausgebremst. Eine verstaubte Verwaltung und undurchschaubare Vergabepraxis öffentlicher Grundstücke tun ihr Übriges. Um den Wohnungsbau in Berlin voranzubringen, braucht es Politiker, die Prioritäten setzen und den Mut haben, auch unliebsame Entscheidungen zu treffen. Die Lösungen inklusive aller Instrumente und Maßnahmen für mehr Wohnungsbau liegen auf dem Tisch. Man muss sich ihrer nur bedienen – dann klappt’s auch mit den Lorbeeren!

28. Mai 2018

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“

von Gregor Marweld

Gregor Marweld: „Legal beschlagnahmen statt illegal besetzen.“ Über Pfingsten spielte sich in der Hauptstadt eine merkwürdige Posse ab. Linke Aktivisten besetzen ein Haus in Neukölln, um dem spekulativen Leerstand ein Ende zu setzen.

Das Pikante daran: Das Haus gehört dem kommunalen Wohnungsbauunternehmen Stadt und Land, das als Landesgesellschaft mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinerlei Spekulationsabsichten hegt. Hausbesetzungen sind nach § 123 des Strafgesetzbuchs (StGB) Hausfriedensbruch und werden dementsprechend strafrechtlich verfolgt. Grüne und Linke sehen das scheinbar anders: Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Berliner Grünen, hält den zivilen Ungehorsam für legitim. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher hält die Hausbesetzung für ein nachvollziehbares politisches Zeichen – und bittet den Chef der Stadt und Land, seine Anzeige zurückzuziehen. Warum sollte Ingo Malter das tun? Auch unter Rot-Rot-Grün gelten Recht und Gesetz. Und zwar für Linke genauso für Rechte oder die in der Mitte. Dass Menschen ihrer Angst vor steigenden Mieten Ausdruck verleihen, ist ihr gutes Recht. Sie können dagegen demonstrieren. Wenn sie möchten sogar täglich – aber bitte im Rahmen des Rechtsstaats.

Gregor Marweld: „Der Rechtsstaat gilt für Rechte wie Linke gleichermaßen.“

Spekulativer Leerstand ist zu verurteilen – keine Frage. Doch selbst der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild ist der Meinung, dass der aktuelle Wohnungsmangel nicht am spekulativen Wohnungsleerstand liegt. Wie viel Leerstand es in Berlin wirklich gibt, ist nicht bekannt, da es an Erhebungsinstrumenten fehlt. Allerdings gibt es ein Instrument, legal gegen Leerstand vorzugehen: Das Zweckentfremdungsverbot enthält einen Passus, der es dem Senat ermöglicht, den Eigentümer kurzfristig zu enteignen, um die Häuser in einen vermietungstauglichen Zustand zu bringen. In Hamburg wird dies bereits mit Erfolg praktiziert: In einem ersten Schritt versucht man, den Eigentümer unter Androhung eines fünfstelligen Zwangsgelds dazu zu bewegen, sein Eigentum zu sanieren. Reagiert dieser nicht, wird die Immobilie kurzerhand vom Bezirksamt beschlagnahmt und einem Treuhänder übergeben, der sie saniert und vermietet. Anschließend erhält der Eigentümer seine nunmehr vermietete Immobilien inklusive der Rechnung für die Sanierungskosten zurück. Liebe Frau Lompscher, die Bekämpfung von Leerstand ist möglich – und dies ganz legal!

18. Mai 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Ist Blockchain der Start in die Bitcoinisierung der Immobilienwirtschaft?“

von Gregor Marweld

Seit Jahrzehnten laufen Immobilientransfers nach einem bewährten Schema ab, in dem Behörden, Banken und Notare eine wichtige Rolle spielen. Das könnte sich in Zukunft ändern, denn Blockchain könnte viele etablierte Akteure und Institutionen überflüssig machen. Doch was verbirgt sich eigentlich dahinter? Blockchain ist ein digitales und manipulationssicheres Transaktionstool – das ursprünglich für die Kryptowährung Bitcoin entwickelt wurde. Die Technologie fasst Transaktionen in verschlüsselten Blöcken zusammen. Die Änderungshistorie lässt sich anhand der Kette aller Blöcke – der sogenannten Blockchain – eindeutig nachvollziehen. Manipulationen sind durch die verkettete Verschlüsselung nahezu ausgeschlossen. Auch Datendiebstahl ist so gut wie unmöglich, da die Transaktionsdaten nicht auf einem einzigen Server liegen, sondern auf den Servern aller an der Transaktion Beteiligten.

Wird es also in absehbarer Zeit möglich sein, Immobilientransfers ganzheitlich digital ohne die Mitwirkung Dritter abzuwickeln? Aus der Sicht von Ragnar Lifthrasir, dem Vorsitzenden der International Blockchain Real Estate Association (IBREA), verursachen Drittparteien erhebliche Verzögerungen und Kosten bei Speicherung, Verarbeitung, Übermittlung und Zugriff auf relevante Daten in Immobilien-Transaktionsprozessen. Die Blockchain-Technologie dagegen sei in der Lage, Drittparteien zu umgehen und Daten im Prozess kostengünstig und schnell von überall auf der Welt zugänglich zu machen.

Gregor Marweld: „Ganz ohne Immobilienexperten wird es auch in Zukunft nicht gehen.“

Ob der Blockchain-Hype in der traditionsgeprägten Immobilienwirtschaft Fuß fassen wird, hängt nicht zuletzt davon ab, ob sie von der Branche, Behörden und Banken akzeptiert wird. Denn allein aus der Tatsache, dass eine Transaktionshistorie und ein Besitzer für eine Immobilie in einer Blockchain gespeichert sind, entsteht noch lange kein rechtmäßiger Besitzanspruch. Erst wenn amtliche Institutionen ein als Blockchain realisiertes Grundbuch als rechtssicher anerkennen, ließen sich Immobilientransfers komplett digital abwickeln. Zudem müssten sich alle Akteure auf ein einheitliches

Blockchain-System einigen. Trotz aller Euphorie gibt es gute Gründe, die gegen einen komplett digitalen Immobilientransfer sprechen: Wer würde das passende und wirtschaftlich attraktivste Angebot für den Investor finden? Wer ermittelt den marktgerechten Preis bei der Veräußerung einer Immobilie? Da Blockchain dies nicht leisten kann, werden wir also auch weiterhin nicht auf die Erfahrung und Kompetenz von Immobilienexperten verzichten können. Nichtsdestotrotz hat die Blockchain-Technologie das Potenzial, bestimmte Prozesse im Immobilientransfer zu vereinfachen. So könnte sie u.a. die Due-Diligence-Prüfung im Immobilien- und Finanzsektor signifikant vereinfachen.

27. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Denkverbote zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums müssen fallen.“

von Gregor Marweld

In einem offenen Brief an Bausenatorin Lompscher hat Immobilienentwickler Arne Piepgras vorgeschlagen, die innerstädtischen Kleingartenanlagen mit günstigen Wohnungen zu bebauen. Auf 3000 Hektar Fläche, die aktuell für Laubenkolonien vorgesehen sind, könnten nach Ansicht von Piepgras 400.000 Wohnungen entstehen. Den Kleingärtnern könnten im Gegenzug Flächen im Umland angeboten werden. Statt für hunderttausende Neu-Berliner Wohnungen im Umland zu errichten, die Tag für Tag pendeln müssten, wäre dies die ökologisch sinnvollere Variante. Denn Laubenpieper nutzen ihren Kleingarten in der Regel nur am Wochenende und müssten so nur einmal hin und zurück. Ein Vorschlag, über den es sich aus Mangel an Alternativen nachzudenken lohnt.

Gregor Marweld: „Berlin bietet ausreichend Grünflächen, braucht aber dringend Wohnraum.“
Doch die Kleingärten sind dem rot-rot-grünen Senat heilig. „Kleingärten werden dauerhaft gesichert“, heißt es dazu im Koalitionsvertrag. Doch braucht eine grüne Stadt wie Berlin wirklich 70.000 Kleingärten? Die Idee Kleingärten entstand in einer Zeit, als die Wohnungen noch keinen Balkon hatten. Heute hat nahezu jede Wohnung einen Balkon, weil er für Mieter und Käufer auf der Wunschliste ganz oben steht. Zudem besteht Berlin zu 32 Prozent aus Grünflächen. Der Weg in den nächstgelegenen Park ist von keinem Ort in Berlin länger als 500 Meter. Hinzu kommen Urban Gardening und Urban Farming Flächen, auf denen man gemeinsam mit anderen nach Herzenslust Blumen züchten oder Gemüse anbauen kann.

Dass der Senat sein Bekenntnis zur Erhaltung der Kleingartenkolonien kippt, ist angesichts der politischen Konstellation wenig wahrscheinlich. Wünschenswert wäre allerdings eine breite gesellschaftliche Diskussion über eine teilweise Bebauung der Flächen. Wenn nur die Hälfte bebaut würde, könnten immerhin noch 200.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Angesichts der mehr als angespannten Wohnraumsituation in Berlin darf es keine Tabus geben!

20. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerfreies Spekulations-Roulette beenden.“

von Gregor Marweld

Angesicht 194.000 fehlender Wohnungen und einer sich immer schneller nach oben bewegenden Mietpreisspirale muss der Berliner Senat gegensteuern – in dem er die Hürden für Spekulanten erhöht und für seriöse Entwickler senkt.

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weiterer Anreiz eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer für schnelles Bauen denkbar.

Gregor Marweld: „Share Deals mit anteilsmäßiger Grunderwerbssteuer aushebeln.“

Die Grunderwerbssteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises. Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fließen 54 Millionen Euro Grunderwerbssteuer in die Landeskassen. Geld, mit dem der Bau von Sozialwohnungen finanziert werden könnte. Wenn die Investoren Grunderwerbssteuer zahlen würden. Doch die stehlen sie sich mit einem Trick aus der Verantwortung: Share Deal heißt das Zauberwort, das dafür sorgt, dass möglichst viel Geld in den Taschen der Investoren verbleibt und die Städte und Gemeinden dann leer ausgehen. Und das funktioniert so: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich dadurch die gesamte Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer ist damit faktisch ausgehebelt. Um dem steuerfreien Spekulations-Roulette ein für alle Mal einen Riegel vorzuschieben, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das Investoren verpflichtet, beim Erwerb von Anteilen – egal in welcher Größenordnung – Grunderwerbssteuer zu zahlen.

6. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Preiswerten Wohnraum gibt es ab Werk.“

von Gregor Marweld

Damit mehr bezahlbarer Wohnraum in den Innenstädten geschaffen werden kann, muss die Nachverdichtung möglichst preisgünstig erfolgen. Deshalb setzen kommunale Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren zunehmend auf die serielle Bauteilfertigung. Ganz neu ist die Idee nicht: Bereits 1927 experimentierten Mies van der Rohe und Le Corbusier mit Fertigbauteilen. In den 70er-Jahren feierte das serielle Bauen mit wenig attraktiven Plattenbausiedlungen seinen Durchbruch. Jetzt soll wieder in Serie gebaut werden – diesmal allerdings anspruchsvoll und individuell.

Die moderne serielle Bauteilfertigung ermöglicht es, Wohnungsgrundrisse individuell zu verändern und somit auf die wechselnden Bedürfnisse der Bewohner anzupassen. Durch die serielle Vorfertigung von Wänden, Fußböden und Decken inklusive Rohre, Bodenbeläge, Fußbodenheizung und Elektroverkabelung können die Baupreise je Quadratmeter Wohnraum, die derzeit bei über 3.000 Euro liegen, um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Neubaumieten unter 10 Euro je Quadratmeter rücken damit in greifbare Nähe. Und dies ohne Subventionen und steuerliche Anreize.

Gregor Marweld: „Mieten unter 10 Euro sind möglich.“

Doch die Investoren sind eher zurückhaltend. Zum einen, weil entsprechende Bauteilfabriken fehlen. Zum anderen, weil sich viele Kommunen mit der Genehmigung der standardisierten Typenhäuser schwertun. So herrscht in mancher Baubehörde die Angst, dass ihre Städte durch monotone mehrgeschossige Fertighäuser verschandelt werden. Bereits realisierte Projekte beweisen allerdings das Gegenteil: Wenn gute Architekten am Werk sind, lassen sich mit Fertigteilen erstellte Gebäude kaum von traditionell gebauten unterscheiden. Mitmachen müssen allerdings auch die Behörden. Denn günstige Typenhäuser werden nur dann zu günstigem Wohnraum, wenn die Bauaufsicht auf teure Tiefgaragenplätzen verzichtet, die die Mieten um 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.

Gregor Marweld: „Moderne Serienfertigung ermöglicht attraktive Architektur.“

Dass serielles Bauen der Moderne absolut nichts mehr mit den Plattenbauten der 70er Jahre zu tun hat, beweist z.B. der Tour Total in Berlin. Die Deutschlandzentrale des französischen Mineralölkonzerns Total in der Nähe des Hamburger Bahnhofs wurde nach Entwürfen des Architektenbüros Barkow Leibinger gestaltet. Die Fassade besteht aus 1.300 vorgefertigten Beton-Fertigteilelementen. Das Hochhaus wurde 2014 mit dem Architekturpreis Beton ausgezeichnet.
Ein weiteres serielles Bauprojekt lässt sich in der Nachbarschaft des IBA-Geländes in Hamburg-Wilhelmsburg besichtigen. Hier hat das Architekturbüro Sauerbruch Hutton 371 Mikroapartments aus komplett vorgefertigten Modulen entwickelt. Die Fertigteile wurden im Werk hergestellt und mussten auf der Baustelle lediglich montiert werden. Nach dem Bau der Betonsockelkonstruktion wurde der Gebäudekomplex in nur vier Monaten errichtet. Der Quadratmeterpreis betrug 1.400 Euro.

3. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Wenn Beteiligung zur Bürgertäuschung wird.“

von Gregor Marweld

Gregor Marweld: „Darüber, dass Berlin bezahlbaren Wohnraum braucht, sind sich Politik und Bürger erstaunlich einig.“

Wenn dieser aber in unmittelbarer Nachbarschaft entstehen soll, regt sich plötzlich der Protest. Natürlich braucht man neue Wohnungen – aber doch bitte nicht vor der eigenen Haustür. Und so werden Bauprojekte durch Proteste ausgebremst, auf Eis gelegt oder gleich ganz gestoppt. Doch wer mangelnden Wohnraum und zu hohe Mieten beklagt, darf neue Wohnprojekte in der Nachbarschaft nicht per Bürgerentscheid stoppen.

Bei vielen dieser Vorhaben handelt es sich nicht etwa nur um private Investoren, die luxuriöse Eigentumswohnungen bauen wollen, sondern um Projekte städtischer Wohnungsbaugesellschaften, die von protestierenden Nachbarn daran gehindert werden, Sozialwohnungen zu bauen. In einem Brandbrief an Bausenatorin Katrin Lompscher kritisierten die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen die aktuelle Form der Partizipation, die Bauprojekte deutlich verteuert, um bis zu 12 Monate verzögert – und im schlimmsten Fall sogar ganz verhindert. So zum Beispiel der Hochhausbau auf der Fischerinsel in Mitte, der trotz Baugenehmigung an etwa 1000 Unterschriften scheiterte.

Gregor Marweld: „Partizipation darf keine Posse sein.“

Nach einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Emnid im Auftrag der Bertelsmann-Stiftung verlangen nahezu zwei Drittel der Bürger von den Behörden eine bessere Informationspolitik bei Bau- und Planungsvorhaben. Durch eine frühe Beteiligung der Nachbarn, einen transparenten und nachvollziehbaren Prozess sowie die Bereitschaft aller Seiten, sich auf Kompromisse einzulassen, verlaufen Partizipationsprozesse in der Regel deutlich friedlicher. Eine Garantie, dass die Emotionen nicht hochkochen, gibt es allerdings nicht.

Laut Jörg Sommer, Herausgeber des Kursbuches Bürgerbeteiligung, hat die Heftigkeit der Debatten in den vergangenen 20 Jahren zugenommen. Die meisten Berliner Bezirksstadträte haben Erfahrung mit schreienden Anwohnern. In der Regel kochen die Emotionen hoch, weil viele Bürger von der Partizipation erwarten, dass sie entscheiden, wo es langgeht. In solchem Fall müssen Politiker auch die Courage haben, offen zu kommunizieren, dass sie am Ende die Entscheidung treffen. Als gewählte Vertreter sind sie dazu nämlich berechtigt.

Wie Partizipationsprozesse zur Posse werden, ließ sich in den letzten Wochen in Berlin beobachten: Beim Projekt Blankenburg-Süd hatten sich Anwohner und Planer in einem zweijährigen Vorplanungsprozess darauf verständigt, dass 6000 Wohnungen errichtet werden sollen. Bei der Eröffnung des offiziellen Partizipationsverfahrens wurde verkündet, dass aus den ursprünglich geplanten 6.000 Wohnungen 10.000 werden sollen. Die Bürger fühlen sich vor den Kopf gestoßen und ließen ihrem Unmut freien Lauf. Zu Recht, wie ich finde. Ein derartiges Verhalten trägt mit Sicherheit nicht dazu bei, das bereits schwindende Vertrauen der Bürger in die Politik zu stärken.