Immobilien Archive - Seite 3 von 3

6. April 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Preiswerten Wohnraum gibt es ab Werk.“

von Gregor Marweld

Damit mehr bezahlbarer Wohnraum in den Innenstädten geschaffen werden kann, muss die Nachverdichtung möglichst preisgünstig erfolgen. Deshalb setzen kommunale Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren zunehmend auf die serielle Bauteilfertigung. Ganz neu ist die Idee nicht: Bereits 1927 experimentierten Mies van der Rohe und Le Corbusier mit Fertigbauteilen. In den 70er-Jahren feierte das serielle Bauen mit wenig attraktiven Plattenbausiedlungen seinen Durchbruch. Jetzt soll wieder in Serie gebaut werden – diesmal allerdings anspruchsvoll und individuell.

Die moderne serielle Bauteilfertigung ermöglicht es, Wohnungsgrundrisse individuell zu verändern und somit auf die wechselnden Bedürfnisse der Bewohner anzupassen. Durch die serielle Vorfertigung von Wänden, Fußböden und Decken inklusive Rohre, Bodenbeläge, Fußbodenheizung und Elektroverkabelung können die Baupreise je Quadratmeter Wohnraum, die derzeit bei über 3.000 Euro liegen, um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Neubaumieten unter 10 Euro je Quadratmeter rücken damit in greifbare Nähe. Und dies ohne Subventionen und steuerliche Anreize.

Gregor Marweld: „Mieten unter 10 Euro sind möglich.“

Doch die Investoren sind eher zurückhaltend. Zum einen, weil entsprechende Bauteilfabriken fehlen. Zum anderen, weil sich viele Kommunen mit der Genehmigung der standardisierten Typenhäuser schwertun. So herrscht in mancher Baubehörde die Angst, dass ihre Städte durch monotone mehrgeschossige Fertighäuser verschandelt werden. Bereits realisierte Projekte beweisen allerdings das Gegenteil: Wenn gute Architekten am Werk sind, lassen sich mit Fertigteilen erstellte Gebäude kaum von traditionell gebauten unterscheiden. Mitmachen müssen allerdings auch die Behörden. Denn günstige Typenhäuser werden nur dann zu günstigem Wohnraum, wenn die Bauaufsicht auf teure Tiefgaragenplätzen verzichtet, die die Mieten um 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.

Gregor Marweld: „Moderne Serienfertigung ermöglicht attraktive Architektur.“

Dass serielles Bauen der Moderne absolut nichts mehr mit den Plattenbauten der 70er Jahre zu tun hat, beweist z.B. der Tour Total in Berlin. Die Deutschlandzentrale des französischen Mineralölkonzerns Total in der Nähe des Hamburger Bahnhofs wurde nach Entwürfen des Architektenbüros Barkow Leibinger gestaltet. Die Fassade besteht aus 1.300 vorgefertigten Beton-Fertigteilelementen. Das Hochhaus wurde 2014 mit dem Architekturpreis Beton ausgezeichnet.
Ein weiteres serielles Bauprojekt lässt sich in der Nachbarschaft des IBA-Geländes in Hamburg-Wilhelmsburg besichtigen. Hier hat das Architekturbüro Sauerbruch Hutton 371 Mikroapartments aus komplett vorgefertigten Modulen entwickelt. Die Fertigteile wurden im Werk hergestellt und mussten auf der Baustelle lediglich montiert werden. Nach dem Bau der Betonsockelkonstruktion wurde der Gebäudekomplex in nur vier Monaten errichtet. Der Quadratmeterpreis betrug 1.400 Euro.

14. März 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Katerstimmung trübt langsam die Kauflaune.“

von Gregor Marweld

Im kürzlich vorgestellten Frühjahrsgutachten warnt der Rat der Immobilienweisen vor einer Blasenbildung. Grund dafür sind nicht allein die absurd hohen Kaufpreise. Was die Gutachter besonders beunruhigt, ist die immer stärker auseinanderklaffende Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen: Während sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 im Bundesdurchschnitt um 37 Prozent erhöht haben, legten die Mieten „nur“ um 9,4 Prozent zu. Je mehr sich die Schere öffnet, desto höher das Risiko, dass Investoren die Kredite nicht mehr aus dem Cashflow bedienen können und nachschießen müssen. Besonders groß ist die Lücke in Boom-Metropolen wie Berlin: Hier sind die Kaufpreise um 50 Prozent höher, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre.

Was die Zahl der benötigten und fertiggestellten Wohnungen betrifft, schließt sich die Schere zunehmend: Wurden 2014 in Berlin lediglich 8.700 Wohnungen fertiggestellt, erhöhte sich die Zahl 2016 bereits auf 13.700 und wird in diesem Jahr bei geschätzten 18.700 liegen. Damit würde erstmalig so viel Wohnraum entstehen, wie von neu Hinzuziehenden benötigt wird. Was den angespannten Berliner Wohnungsmarkt zusätzlich entspannt, ist die Tatsache, dass pro Jahr 10.000 Berliner ins Brandenburger Umland ziehen. Im Berliner Speckgürtel sind die Kaufpreise je nach Region rund 1.000 Euro niedriger als in der Hauptstadt, sodass sich der Traum vom eigenen Haus vor den Toren Berlins noch vergleichsweise günstig erfüllen lässt.

Gregor Marweld: „Leipzig wird zum neuen Berlin.“

Zudem basiert das aktuelle Bevölkerungswachstum in Berlin vor allem auf dem Zuzug junger Menschen. Rund 95 Prozent sind zwischen 18 und 35 Jahre alt. Sie kommen in die Hauptstadt, um hier zu studieren oder die ersten Sprossen auf der Karriereleiter zu erklimmen. Und müssen erkennen, dass sich die hohen Berliner Mieten mit Bafög oder einem Trainee-Gehalt nur schwer bezahlen lassen. Laut Beobachtungen der Immobilienweisen ziehen die „jungen Wilden“ verstärkt nach Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

Die Party geht langsam zu Ende. Die Karawane zieht weiter.

5. März 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Der Berliner Senat muss der bodenlosen Preistreiberei einen Riegel vorschieben.“

Von Gregor Marweld

Nach den neuesten Bodenrichtwerten sind die Grundstückpreise um weitere 40 Prozent gestiegen. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen.

Bima ist größter Immobilieneigentümer Deutschland

Der Berliner Senat will die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbaren Wohnraum den Zuschlag erhält. Doch die Versorgung der Immobilienwirtschaft mit preisgünstigem Bauland ist nicht nur eine Sache der Kommunen. Mit 470.000 Hektar Bauland und 37.000 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Obwohl ein dramatischer Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen herrscht, hat die dem Bund gehörende Bima in den letzten Jahren lediglich elf Grundstücke zu vergünstigten Preisen an Länder und Kommunen verkauft. Das liegt vermutlich nicht zuletzt daran, dass sie von großer Bedeutung für den Finanzminister ist: Im vergangenen Jahr überwies sie 2,2 Milliarden Euro an den Haushalt – eine willkommene Finanzspritze, die nur möglich ist, wenn man die Grundstücke weiterhin meistbietend verkauft.

Stiftung für bundeseigene Grundstücke

Wohnungsmarkt-Experten schlagen eine Stiftung für bundeseigene Grundstücke vor, die nichts verkauft, sondern Grund und Boden in Erbpacht vergibt. Auf diese Weise könnten sowohl bezahlbarer Wohnraum als auch völlig neue Wohnformen entstehen. Wie es gehen kann, zeigt die Stadt Tübingen. Statt Riesengrundstücke meistbietend an reiche Investoren zu verkaufen, vergibt die Stadt kleinteilige Grundstücke an Bürger mit guten Ideen. Mit der Auflage, dass im Erdgeschoss Gewerbeflächen entstehen. Das soll die Stadt lebendig und lebenswert machen.

Wien kauft und schafft Baurecht

Einen anderen Weg beschreiten unsere österreichischen Nachbarn: In Wien kauft die Stadt potenzielles Bauland auf, schafft Baurecht, und verkauft dies günstig an zumeist gemeinnützige Bauträger. Der Gewinn wird in neues Bauland investiert. Das hält die Preise im Rahmen und erleichtert die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Die Fördermittelausgaben Wiens für Wohnungsbau sind zwar deutlich höher als in Berlin, allerdings spart die Stadt dies an anderer Stelle – etwa bei der Mietbeihilfe für einkommensschwache Haushalte – wieder ein.

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene

und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit den Immobilien-Themen, die die Hauptstadt bewegen.

28. Februar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Bezahlbarer Wohnraum braucht bezahlbare Bau- und Grundstückskosten.“

von Gregor Marweld

Seit 2000 haben sich die Baukosten mehr als verdoppelt. Kostete die Errichtung eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses im Jahr 2000 noch 1739 Euro pro Quadratmeter, sind es mittlerweile 3190 Euro. Zum einen wird Bauen durch die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen teurer, zum anderen erhöhen sich Jahr für Jahr die Kosten durch verschärfte Anforderungen aufgrund gesetzlicher Regulierungen. Ein typisches Beispiel ist die EnEV 2016, die Zusatzkosten von etwa 90 Euro pro Quadratmeter verursacht. Auch der unlängst mit der Berliner Bauordnung beschlossene Pflichtanteil von einem Drittel barrierefreier Wohnungen wird einen merklichen Kostenschub auslösen. „Einen erheblichen Kostenfaktor stellen auch die Beratungs- und Planungsleistungen für Klima-, Schall- und Brandschutz sowie die notwenigen Zertifizierungen dar.“ führt Gregor Marweld aus.

Gregor Marweld: „Es ist notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen!“

Wie kann man dieser Kostenspirale entgehen? Indem man den angespannten Berliner Grundstücksmarkt durch Neubauprojekte im verkehrsmäßig gut erschlossenen Berliner Umland erweitert. Daneben sollte der Senat über die Einführung eines zweiten Förderweges im Mietwohnungsbau mit geförderten Miethöhen von 8–11 Euro/ m² nachdenken. Nicht zuletzt ist es notwendig, die kostentreibenden Regulierungen im Wohnungsbau einzudämmen oder sogar zurückzufahren.

Nahezu explodiert sind die Berliner Bodenpreise, die seit 2012 um sage und schreibe 345 Prozentzugelegt haben. Üblicherweise macht der Baugrund etwa ein Viertel der Gesamtkosten aus. An Top-Standorten sind es mittlerweile aber schon ein Drittel. Wo man bisher für zehn bis zwölf Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute 14 bis 16 Euro. Günstiger Wohnraum lässt sich vor diesem Hintergrund nicht schaffen. Hier sollte der Berliner Senat die aktuelle Vergabepraxis kommunaler Grundstücke dahingehend ändern, dass nicht der Investor mit dem höchsten Gebot, sondern der mit dem besten Konzept für bezahlbares Wohnen den Zuschlag erhält.

16. Februar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Berlin baut am Bedarf vorbei.“

Von Gregor Marweld

Rund 45.000 Neu-Berliner sind 2017 in die Hauptstadt gezogen. „Ein Trend, der seit Jahren anhält, doch vom Berliner Senat scheinbar ignoriert wird.“ sagt Gregor Marweld. Gebaut wird schon – aber viel zu wenig und am eigentlichen Bedarf vorbei. Bis 2030 benötigt die Hauptstadt knapp 194.000 neue Wohnungen. Das entspricht rund 10.750 neuen Wohnungen pro Jahr. In den vergangenen Jahren wurde jedoch nie mehr als rund 8.000 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Das Problem spitzt sich also von Jahr zu Jahr weiter zu. Und heizt damit die Preise an. Mittlerweile liegt der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung bei 4.400 Euro pro Quadratmeter.

Die zumeist gutverdienenden Wahl-Berliner, die aus anderen Ländern viel höhere Miet- oder Kaufpreise gewohnt sind, haben mit den Preisen in der Hauptstadt kein Problem. Sie ziehen weiterhin in die Trendbezirke im Zentrum. 83 Prozent von kaufen kurz nach Umzug sogar eine Eigentumswohnung. Ganz anders als die alteingesessenen Berliner, von denen 85 Prozent zur Miete wohnen – so viel wie in keiner anderen deutschen Stadt. Und selbst die werden sie sich angesichts der gnadenlosen Preistreiberei bald nicht mehr das leisten können – zumindest nicht in der Innenstadt. Ur-Berlinern bleibt vielfach nichts anderes übrig, als an den Stadtrand zu ziehen oder sogar ins Umland auszuweichen. Luxuseigentumswohnungen treffen vielleicht momentan den Zahn der Zeit, doch Trends sind oft so schnell vorbei, wie sie gekommen sind.

Gregor Marweld: „Was in Berlin völlig fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren und unteren Preissegment.“

Was hingegen dringend gebraucht wird, sind Wohnungen, die sich Geringverdiener und Menschen mit normalem Einkommen, wie die Verkäuferin, der Polizist und der Postbote leisten können. Was in Berlin völlig fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren und unteren Preissegment. Dabei ist Eigentum eine gute Möglichkeit, um sich langfristig vor steigenden Mieten und Nebenkosten zu schützen. Um Eigenkapital-Lücken zu schließen, könnte der Senat dazu einen Fonds bei der IBB einrichten. Befürworter einer höheren Eigentumsquote in Berlin sehen die Wohnungsbauförderung des Berliner Senats kritisch. Nach ihren Berechnungen wäre es unterm Strich billiger gewesen, 30 Prozent Eigenkapital an jeden Einwohner zu verschenken. In Zeiten historisch niedriger Zinsen ist selbstgenutztes Wohneigentum attraktiv – auch als Altersvorsorge. Denn das Wohngeld kann man selbst mit einer schmalen Rente noch aufbringen.

Weitere Informationen: Die Berliner Büroflächen Ampel steht auf ROT!

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Steuerliche Anreize für seriöse Entwickler schaffen.“

von Gregor Marweld

Auf dem Berliner Grundstücksmarkt prallen zwei Arten von Investoren aufeinander: Auf der einen Seite stehen Spekulanten, die Grundstücke als Kapitalanlage erwerben, um sie mit hoher Rendite zu veräußern – und damit die Grundstückspreise in der Stadt weiter in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite stehen Projektentwickler und Bauträger, die auf den erworbenen Grundstücken tatsächlich möglichst schnell bauen wollen. Um hier die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte der Berliner Senat die Hürden für Spekulanten erhöhen und für seriöse Entwickler senken. Beispielsweise durch den Entzug der Baugenehmigung, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht wirklich gebaut wird. Als weitere Anreize für die schnelle Schaffung von Wohnraum wären eine Senkung des Umsatzsteuersatzes auf Bauleistungen sowie die Reduzierung der Grunderwerbssteuer denkbar.

Einen weiteren Hebel, um Spekulationen entgegen zu wirken, könnte die Neuregelung der aktuell diskutierten Grundsteuer bieten. Die Neuregelung ist nötig, weil die aktuelle Grundsteuer gegen das Gleichheitsgesetz verstößt. Während Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in den ostdeutschen Bundesländern auf Einheitswerten aus dem Jahr 1935 basieren, liegen in Westdeutschland Einheitswerte aus dem Jahr 1964 zugrunde. Wie die Neuregelung aussehen wird, ist derzeit unklar. Länder und Kommunen schlagen einen Kostenwert vor, bei dem neben dem Grundstückswert auch das Baujahr, die Herstellungskosten sowie der aktuelle Zustand des Gebäudes einfließt. Der Deutsche Mieterbund, Wohnungsmarktexperten sowie das Institut der Deutschen Wirtschaft schlagen vor, die Grundsteuer als reine Bodensteuer zu erheben.

Würde sich die Grundsteuer künftig an der Grundstücksfläche orientieren, wären unbebaute Grundstücke genauso hoch besteuert wie bebaute. Wer sein Grundstück also brachliegen lässt, würde mit einer relativ hohen Steuer ohne entsprechende Einnahmen „bestraft“. Verschärfen könnte man diese Form der „Bestrafung“ dahingehend, dass die Grundsteuer so lange verdoppelt wird, bis gebaut wird. Auf der anderen Seite könnten man demjenigen, der wirklich baut, die Grundsteuer für ein Jahr erlassen.

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Über den Tellerrand hinausschauen und sich von anderen Städten inspirieren lassen.“

Von Gregor Marweld

Während ihrer Klausurtagung am 20. und 21. Januar in Hamburg haben sich die Berliner Abgeordneten der SPD-Fraktion auch über die wohnungspolitischen Leuchtturm-Projekte der Hansestadt informiert. Gut so, denn gute Anregungen kann der Berliner Senat durchaus gebrauchen.

Die Hamburger Wohnungsbau-Bilanz kann sich sehen lassen: Seit 2011 wurden knapp 73.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt und Förderzusagen für fast 15.000 Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ausgesprochen. 2017 hat Hamburg das vereinbarte Ziel von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr sogar um 3.411 übertroffen. Darüber hinaus wurden im vergangenen Jahr 2.433 Mietwohnungen im geförderten Neubau fertig gestellt sowie 2.290 neue Wohneinheiten bewilligt. Hinzu kommen 1.017 zusätzliche Wohneinheiten in Flüchtlingsunterkünfte. Damit wurden die Zielzahlen im sozialen Wohnungsbau zum sechsten Mal in Folge erreicht. Die Kapazitäten in der Neubauförderung sollen von derzeit 2.000 auf 3.000 öffentlich-geförderte Wohnungen aufgestockt werden.

Was macht das im Vergleich zu Berlin kleine Hamburg besser? Senat und Bezirke haben vereinbart, den Neubau von Mietwohnungen unter anderem dadurch anzukurbeln, dass Baugenehmigungen spätestens nach sechs Monaten erteilt werden und die strategische Erschließung potenziellen Baulands vorangetrieben wird.

Mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft, dem städtischen Wohnungsunternehmen SAGA und unter partnerschaftlicher Beteiligung des Hamburger Mietervereins vereinbarte der Senat im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ verbindliche Quoten für den Bau von Wohnungen, die nicht nur eingehalten, sondern teilweise sogar übertroffen werden.

Die Stadt macht Investoren genaue Vorgaben und schöpft die ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Einflussnahme aus. Werden städtische Grundstücke für Neubauprojekte verkauft, prüft der Senat die Konzepte der Interessenten vor allem in Bezug auf die Zahl der geplanten öffentlich geförderten Mietwohnungen, bevor er sich für ein Konzept entscheidet.

Jährlich werden Mittel für den Bau von mindestens 3.000 Mietwohnungen mit 15-jähriger Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen über die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) bereitgestellt.

30. Januar 201824. Mai 2018

Gregor Marweld: „Planungs- und Genehmigungsprozesse müssen erheblich beschleunigt werden.“

Von Gregor Marweld

Das größte Hemmnis bei der Schaffung dringend benötigten Wohnraums sind die langsamen Prozesse zwischen der Beantragung der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung. Um 1.000 Wohnungen zu bauen, ist ein Bebauungsplan erforderlich, der in Berlin im Durchschnitt drei Jahre dauert – wenn alles glatt läuft. Hinzu kommen drei Jahre Bauzeit. Frühestens sechs Jahre nach Planungsbeginn können also die Mieter ihre neue Wohnung beziehen. Etwas schneller geht es bei Lückenschließungen, die nach § 34 des Baugesetzbuches errichtet werden können. Aber auch hier dauern Planung, Genehmigung und Bau insgesamt etwa zweieinhalb Jahre.

Es muss also eine deutliche Beschleunigung bei der Planungs- und Genehmigungspraxis geben. Das erfordert die personelle Aufstockung aller am Prozess beteiligten Behörden sowie die konsequente Umstellung der Planungs- und Genehmigungsprozesse auf paralleles Arbeiten und eine kooperative Entscheidungsfindung.

Eine weitere Hürde ist die unterschiedliche Handhabung der Bauanträge in den einzelnen Bezirken. Obwohl alle Anträge und Genehmigungen auf derselben Rechtsgrundlage basieren, werden die Regelungen von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich ausgelegt. Für Unternehmen, die laut einer Studie des DIHK pro Jahr rund 150 Anträge und Genehmigungen benötigen, ist das eine Zumutung. Wünschenswert wäre eine konsequente Digitalisierung der Prozesskette mit einem zentralen Portal für alle unternehmensrelevanten Antrags- und Genehmigungsverfahren. Das würde den bürokratischen Aufwand deutlich reduzieren und Immobilienentwickler könnten sich endlich auf das konzentrieren, was sie eigentlich wollen: dringend benötigten Wohnraum schaffen.